物业管理师基本制度与政策知识点：前期物业服务合同内容

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　　前期物业服务合同的主要内容

　　为规范和指导建设单位与物业管理企业签定前期物业服务合同，建设部于2004年9月制定并发布了《前期物业服务合同(示范文本)》，根据该示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容：

　　1.合同当事人与物业的基本情况

　　(1)合同当事人情况

　　(2)物业的基本情况

　　2.物业服务内容与质量

　　物业管理企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理;(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;(4)公共绿化的养护和管理;(5)车辆停放管理;(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;(7)装饰装修管理服务;(8)物业档案资料管理。

　　其他当事人可针对所提供的服务项目，具体承诺各项服务达到的服务水平和质量标准，作为合同的附件。例如，对于物业共用部位的维修、养护和管理，可以承诺在正常损耗情况下，几年内不出现大修或中修事故;对于物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，可以承诺建立共用设施设备维修、养护档案，准确记录维修、养护情况;对于维修共用设施设备，保证业主用水、用电主要时段不受影响;对于公共绿化可以承诺配备专业人员养护和管理等等。

　　对于向特定业主提供单独议价的其他服务，如承揽房屋装修工程、代理房屋出租、代理家政服务等，也可以在前期物业服务合同列明，但不属于公共服务项目。

　　3.物业服务收费方式

　　包干制和酬金制两种收费方式，建设单位与物业管理企业协商后，可以选择其中的一种收费方式。

　　4.物业经营管理活动的内容

　　物业经营管理活动，是指利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动。例如利用物业大厦、场地进行广告经营，对物业共用部位、场地进行出租经营等。一般情况下，物业经营活动由物业管理企业统一经营，便于统一管理、统一协调，还可以降低服务成本，扩大利润空间。业主与物业管理企业可以就物业经营活动的各个项目，作出具体约定，其中主要包括：(1)物业经营活动的项目名称;(2)物业经营部位的权属界定;(3)物业经营项目的收费标准;(4)业主与物业管理企业关于经营项目收费或利润的分成比例。

　　对于停车管理服务，物业管理企业应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

　　除停车管理服务项目外，物业管理区域内的会所经营、其他附属房屋经营，以及广告经营，均应当参照上述停车管理服务经营项目的约定原则，明确权利义务。如果物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施，统一委托物业管理企业经营管理，建设单位与物业管理企业也可以在前期物业服务合同中，统一约定业主与物业管理企业对经营收入的分配比例或数额。

　　5.物业的承接查验

　　合同中可包含以下几个方面的内容：

　　(1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容;(2)双方确认共用部位共用设施设备存在的问题;(3)建设单位应承担的责任和解决办法;(4)建设单位应向物业管理企业移交的资料;(5)建设单位的保修责任等。

　　6.物业的使用与维护

　　合同可包含以下几个方面的约定：(1)建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务;(2)物业管理企业制止业主和使用人违反业主临时公约的具体措施;(3)物业管理企业对重大事项的告知义务和接受监督义务;(4)业主装饰装修房屋的约定;(5)物业管理用房的具体约定。

　　7.专项维修资金

　　主要包括专项维修资金的储存、管理、使用和续筹等约定。

　　8.违约责任

　　主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及共同约定的免责条款。

　　9.其他事项

　　主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止和续约条款

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