房地产经济师：房价上涨的动力究竟来自何方？

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　　临近岁末，楼市回暖预期再度抬头，特别是一线城市土地市场火爆，“地王”频频重现江湖，让不少人心生疑惑，“限购限贷”打压下，房价依然上涨的动力究竟来自何方?

　　探究房价在强度一次胜过一次的严厉调控之下依然顽强上涨的原因，或许需要从当前经济全球化最基本的特征去加以剖析。　　经济全球化最基本的特征，是生产要素在全球范围内的流动和配置。按照萨伊的三要素学说，生产要素包括土地、劳动力和资本。从三要素的流动，或可看出房价持续上涨的动力之源。

　　资本，在各生产要素中，属流动性表现最强的。美国是资本大国，美联储是央行中的央行。经济全球化，从某种角度说，其实是由美国主导的。

　　布雷顿森林体系崩溃后，美元与黄金脱钩走向虚拟化。上世纪90年代以后，美国推进金融创新，推出大量金融衍生品，导致美国经济进一步虚拟化。

　　作为经济全球化的主导者，美国在输出美元的同时，也输出金融衍生品。美国通过购买其他国家商品等形式输出美元，又通过输出美元债券和金融资产的方式收回美元。美国经常项目的逆差，与美国资本项目的顺差，维持着国际收支的基本平衡，又促进美国虚拟经济规模的不断膨胀。

　　伴随着美国经济虚拟化程度的提高，是美国经济去工业化的发展。有数据显示，从20世纪初到21世纪初，美国制造业就业人数占总就业人口，从近2/3下降到21.8%;农业就业人数，从38.3%下降到1.6%;服务业就业人数，则从33.2%上升到近80%。

　　劳动力，在各生产要素中，流动性表现居中。中国是人口大国，也是全球劳动力最多的。在改革开放前，恐怕谁都不曾预料，中国竟然会出现如此规模的民工潮(春运)，更不敢想象，中国企业居然会面临招工难。

　　中国全面推行计划生育以来，生育率迅速下降，生育率下降导致人口抚养比下降1/3，为中国经济增长创造了40年左右的“人口红利”期。

　　“人口红利”，在一定程度上缓解了中国人口众多与人均资源占有量少的矛盾，同时在客观上也起到了节制中国人自身的生产，更多地为物质生活资料的生产提供服务的作用。

　　土地，在各生产要素中，属流动性最弱的。中国土地的基本国情是土地资源总量多，人均占有量少，优质耕地少，耕地后备资源少。然而，中国工业用地价格，一直以来是低而又低的。

　　在美国经济虚拟化程度日益提高之时，正是中国重商主义盛行大力倡导外向型经济之际。从过去招商引资土地明目张胆的“零地价”，到现在“量体裁衣”的招拍挂，各地招商引资竞争异常激烈，其杀手锏无非就是在土地财政补贴下，土地价格低廉的大比拼。

　　中国“人口红利”助力出口生产，再加土地财政补贴中国商品出口，正好切合美国经济虚拟化去工业化的进程，让中国最终成为全球生产大国。中国产品出口换得美元，又以购买美国国债等形式将美元出借给美国，为美国虚拟经济膨胀创造了条件。

　　在全球化背景下，美元脱离黄金的发行，与中国计划生育创造“人口红利”，以及中国地方政府土地财政补贴商品出口，这三者很难分析清楚谁是因谁是果，但这三者流动和配置的最终结果，则是让中美结成了“中美共同体”，中国负责生产，美国负责消费。

　　出口产品相当于出口土地。由于中国人均土地资源原本就十分匮乏，而且土地利用效率不高，这就更加加剧了人地矛盾。有数据显示，“十一五”以来，全国每年建设用地需求在1200万亩以上，新增建设用地指标却只有600万亩左右，缺口在50%以上。

　　中国房价顽强上涨的动力之源，在于中国土地供求矛盾原本就非常尖锐，而在经济全球化各生产要素的流动和配置中，还相当于在源源不断地出口土地。

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