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房地产开发企业管理

更新时间:2012-12-24 14:07:01 来源:|0 浏览0收藏0
摘要 物业管理师《物业管理基本制度与政策》知识点:房地产开发企业管理

  【返回房地产开发经营管理

  这里提出的房地产开发经营概念,仅指经营性房地产开发建设,不包括基建投资性质的开发建设和仅针对基础设施建设的土地开发。此外,房地产开发经营中商品房销售与出租方面的内容,并入房地产市场一节统一阐述,本节不做介绍。

  房地产开发企业管理

  房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体,必须依法设立。

  (一)设立房地产开发企业的条件

  1.房地产开发企业资格

  企业资格是该项企业成立的法定条件。根据房地产开发客观情况和实际需要,设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外,还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的以下条件:

  (1)有100万元以上的注册资本;

  (2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。

  上述条件是针对全国基本情况提出的要求,标准较低。因此,《城市房地产开发经营管理条例》规定,省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件,作出高于上述标准的规定。

  2.房地产开发企业资质

  企业资质是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。为规范房地产开发企业的市场活动,《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级:

  一级资质:

  (1)注册资本不低于5000万元;

  (2)从事房地产开发经营5年以上;

  (3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万m2以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额

  (4)连续5年建筑工程质量合格率达100%;

  (5)上一年房屋建筑施工面积15万m2以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

  (6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

  (7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

  (8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

  (9)未发生过重大工程质量事故。

  二级资质:

  (1)注册资本不低于2000万元;

  (2)从事房地产开发经营3年以上;

  (3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万m2以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额

  (4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;

  (5)上一年房屋建筑施工面积10万m2以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

  (6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

  (7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

  (8)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

  (9)未发生过重大工程质量事故。

  三级资质:

  (1)注册资本不低于800万元;

  (2)从事房地产开发经营2年以上;

  (3)房屋建筑面积累计竣工5万m2以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

  (4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;

  (5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

  (6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;

  (7)具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

  (8)未发生过重大工程质量事故。

  四级资质:

  (1)注册资本不低于100万元;

  (2)从事房地产开发经营1年以上;

  (3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

  (4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

  (5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;

  (6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

  (7)未发生过重大工程质量事故。

  (二)设立房地产开发企业的程序

  1.房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案:

  (1)营业执照复印件;

  (2)企业章程;

  (3)验资证明;

  (4)企业法定代表人的身份证明;

  (5)专业技术人员的资格证书和劳动合同;

  (6)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

  2.房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。房地产开发企业在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

  (三)房地产开发企业的市场活动规则

  对房地产开发企业设立资质等级制度的目的,就是规范房地产开发企业的市场活动,维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。

  《房地产开发企业资质管理规定》对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的,以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为,均规定了相应的行政处罚。

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