收益性物业价值和价格的种类(9)

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　　九、买卖价格、租赁价格

　　(一)买卖价格

　　买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。

　　(二)租赁价格

　　租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。其中，市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金;商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成;成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成;准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。真正的房租构成因素应当包括：①地租;②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费;③维修费;④管理费;⑤投资利息;⑥保险费;⑦物业税(目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税);⑧租赁费用，如租赁代理费;⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费;⑩利润。

　　在实际中，房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等;房租也可能不包含真正房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或幢计算。其中，住宅一般是按使用面积或套计租，非住宅一般是按建筑面积计租。房租也有日租金、月租金或年租金。房租还有定额租金、定率租金(又称分成租金、百分率租金，零售商业用房通常采用这种租金)等。

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