影响收益性物业价格的因素(4)

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　　四、物价因素

　　物业价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此将其区别开来，对它们之间的互动关系作一分析。

　　物业价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，物业价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变。

　　不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格(特别是水泥、钢材、木材的价格)、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨。

　　从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但在物业价格中，土地价格、建筑物价格和房地价格，或者不同类型物业的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的。

　　就物业价格中房价(房地价格)与地价之间的互动关系来看，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在物业开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。

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