房屋租赁合同

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　一、房屋租赁合同的概念和法律特征

　　(一)房屋租赁合同的概念

　　房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

　　经营性物业的物业管理者一般有出租物业的责任，尽管这种责任根据业主的不同要求会有变化，如有一些物业管理者可能是惟一的出租代理，而另一些则可能与外界的独立的房地产经纪人共同承担责任。物业管理者应熟悉房屋租赁的相关法律及租赁合同的基本条款，以便有效地管理。

　　(二)房屋租赁合同的法律特征

　　1.房屋租赁合同是双务合同

　　双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。这类合同的每一方当事人既是债权人又是债务人，而且互为等价关系，即双方各自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权利。双务合同的主要意义在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同义务的情况下，无权请求对方履行义务而自己却只有权利;否则就变成了单务合同。

　　2.房屋租赁合同是有偿合同

　　有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。

　　3.房屋租赁合同是诺成合同

　　所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立的，称为实践合同。这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。房屋租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人占有房子才算合同成立。

　　4.房屋租赁合同是要式合同

　　要式合同是相对不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同，否则为不要式合同。要式合同由法律直接规定的，称为法定要式合同;法律无明文规定的，只是当事人约定必须履行特定方式和手续的合同，称为约定要式合同。房屋租赁合同是法定要式合同。房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。合同签订后要到当地房地产行政主管部门登记备案，否则，租赁行为法律不予保护。

　　5.房屋租赁合同是继续性合同

　　房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于继续性合同。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　二、房屋租赁合同的基本条款

　　(一)当事人姓名或者名称及住所

　　租赁合同是房地产权益的转让证书。它必须包括租赁双方的姓名并且有承租户和业主或者业主授权代表的签名。如果租赁当事人是一个组织或公司，则必须有该组织或公司的名称并有该组织或公司的被授权代表签名及公章。当事人的住所也是租约的必要要素之一，法律上判定租赁当事人之间的有关通知的送达都是以租约上的地址为准。

　　(二)房屋坐落、面积、装修及设施状况

　　1.该条款是对出租物业的描述。

　　如果出租物业包括了土地，则在合同中必须有精确的法律描述。如果出租物业只是一幢大楼的一部分，则写明大楼的地址及房间号码已足够。

　　2.对于商业铺面，最好是除了地址、号码的描述以外还必须有承租户对使用公共部位如电梯、楼梯、大厅、停车场位置以及走廊等处的使用权的描述，除此以外还要有一张表示铺面位置的平面图附在租约后。

　　3.物业描述中可能规定了对租赁空间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方法。有时这些具体的要求会使租约显得冗长而复杂，这样租赁双方可另立一个补充合同作为正式合同的有效附件。

　　(三)租赁用途

　　租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同;承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人与出租人应当另行签订租赁合同。

　　在写字楼和工业物业租约中非常流行的一条限制性条款，用于限制承租户使用房屋只能用于一般租约规定的用途，而不能用于其他目的。这些限制条款的用词必须清楚和不含糊。因为法院是根据限制条款的含义来解决任何争端的。如果没有书面的限制性条款，承租户可以将房子用于任何合法的用途。对于多用户大楼来说限制房屋用途的另一方法是制订“大楼管理规则”，它规定了更为详细的处理日常事务的方法，如承租户如何使用公共场所、停车场和大楼的运营时间。这些规则是为了保护物业的良好状态，维护物业的声誉和安全以及促进所有承租户的和睦协调关系而设计的。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　(四)租赁期限

　　作为严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应该完整、明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。

　　1.出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期内承租人的正常使用;租赁期满后，出租人有权收回房屋;出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人的损失;收回住宅用房时，同时要做好承租人的住房安置。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。

　　2.在实践中有一些未定租赁期限的租赁合同。未定租赁期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般应当准许;承租人有条件搬迁的，应当搬迁，如果承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。

　　3.在写字楼等经营性物业租赁时，租赁期限的条款中常常涉及续租的优先权条款。此条款给予承租户在规定的条件下，有权续约一段时间。优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求，也规定了通知形式、递送方式、通知接受人、续约的期限以及租金等等。

　　4.在某些租约的租赁期限条款中还常常包含了允许承租户在支付罚金后可提前终止租约的内容。有的租约中还有在租约期限到期后给予承租户优先购买该物业的权利。

　　(五)租金及支付方式

　　租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。有关租金的制定及调整详见本章第二节。

　　(六)房屋的修缮责任

　　租赁双方必须在租赁合同中明确列出各自的修缮责任。

　　出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复、致使房屋发生破坏性事故、造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。

　　租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。

　　房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的住用安全。修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。

　　租赁合同中还应说明，如果房屋在租赁期内被出售，业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租人或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新的业主承担。

　　(七)转租的约定

　　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。这里需要注意的是，承租人在租赁期限内，如想转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的条件下，还必须征得房屋出租人同意，在房屋出租人同意的条件下，承租人可以转租给他人。

　　房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关规定之外，还必须在合同中有原出租人书面签字同意，或有原出租人同意的书面证明。转租合同也必须按照有关规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的租赁合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

　　转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　(八)变更和解除合同的条件

　　租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。在符合法定条件和程序的情况下，允许合同的变更与终止。

　　变更或者解除租赁合同，使一方当事人遭受损失时，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

　　1.房屋租赁合同的变更

　　根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更。

　　(1)因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。

　　(2)因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。

　　(3)因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。

　　(4)租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。

　　(5)由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。

　　2.租赁合同的终止

　　合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。

　　(1)自然终止

　　租赁合同自然终止的情况包括：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同;符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;当事人协商一致的。

　　(2)人为终止

　　人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使合同终止。一般包括无效合同的终止和由于出租人与承租人的人为因素而使合同终止。对于无效合同的终止，合同法规中有明确的规定。

　　对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：将承租的房屋擅自转租的;将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的;将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的;无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的;公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;承租人利用承租的房屋进行违法活动的;故意损坏房屋的;法律、法规规定其他可以收回的。

　　对于承租人有上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此而造成的损失。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　(九)租赁双方的权利与义务

　　1.出租人的权利与义务

　　出租人的权利，包括以下几个方面：

　　(1)有按期收取租金的权利。租金收入是实现房屋价值和房屋修缮资金的来源。按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。随着房屋条件与市场行情的变动，出租人在遵守合同条款的前提下有权对租金进行调整。

　　(2)有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，包括对改建装修、转租的否决权。承租人在使用房屋过程中，不得擅自拆改、私搭乱建、损坏房屋结构和附属设备，不得擅自改变房屋使用性质。承租人也不得利用承租房进行非法和损害公共利益的活动。出租人有权制止承租人的违约和违法行为，并要求恢复原状或赔偿经济损失。

　　(3)有依法收回出租房屋的权利。房屋定期租赁的，在租赁期满后，出租人有权收回;不定期的，出租人要求收回房屋自住的，在安排了承租人的搬迁后，一般应当准许。承租人如有违约、违法、无故长期空置、拖欠租金等情况出现，出租人有权提前收回房屋。如承租人拒不执行的，可以诉请人民法院处理。

　　(4)有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。出租人有权制止承租人违反国家和地方政府的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为。

　　出租人拥有如下义务：

　　(1)有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　(2)有保障承租人合法使用房屋的义务。房屋一旦出租，就是向承租人诺成移交占有权和使用权。在正常使用范围和期限内，出租人不得干预、擅自毁约。

　　(3)有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务。如无力修缮，可与承租人合修，费用可以租金折抵偿还。

　　(4)有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。

　　2.承租人的权利与义务

　　承租人的权利，包括以下几个方面：

　　(1)有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利。

　　(2)有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养。

　　(3)出租房屋出售时，有优先购买权。

　　(4)有对物业管理状况进行监督、建议的权利。

　　(5)经出租人同意有转租获利的权利。

　　承租人的义务，包括以下几个方面：

　　(1)有按期交纳租金的义务。

　　(2)有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务。

　　(3)有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务。

　　(4)有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务。

　　(十)当事人约定的其他条款

　　租赁合同中，当事人可根据各自的情况和要求以及市场的情况商定一些双方同意的条款，例如：

　　1.税收与保险费的分担

　　当今各国，越来越多的租约中包括一个“税收分担”的条款。这个条款要求承租人除了支付租金外，还要按一定的比例分担任何税收的增加(如房地产税)。很显然这种税收分担条款对出租人的投资是极有价值的保护。保险费的分担也是类似的情况。

　　2.改建的规定

　　通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定：(1)承租户的改建必须经出租人书面同意。(2)必须明确改建后新增部分的归属。(3)必须明确改建费用的承担。一般来说改建费用是由承租人承担，但有时出租人对那些有利于提高自身物业价值的高档改建也会同意承担部分费用。在这方面出租人或物业管理者要尽可能将改建认定为满足承租人本身额外的需要，从而可避免承担相应的费用。(4)用于生意的固置物的处理。一个商业或工业的承租户可以有权设置用于生意的固置物，如招牌、灯箱等。一般将这些与生意联系在一起的固置物看作承租人的财产，可以在租约结束前或结束时移走，但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况。条款的用词在允行承租人移走生意固定物时是很关键的。一些租约规定物业必须恢复到“租户搬进来时的状况”。而另一些却要求恢复到“这个租约开始的情况”。这些词语上的微小差别可能会对出租人有很大的影响。如在经过几个续约期的长期租户的情况，承租户在第一个租约期安置了固定物，然后在第三个租约期内移走了。如按恢复到“这个租约开始的状况”，承租户被要求修复的仅是第三个租期内所作的改动，而第一、二个租期内作的改动就可以不包括在内。此时出租人(业主)就须自己承担这些修复费用。

　　3.保证金

　　一般租约要列出保证金的数量和种类，什么条件下应进行补充，保证金的使用方法，以及保证金利息的归属。有关保证金，各地规定不同，物业管理者应注意当地有关保证金的规定。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>