物业服务合同

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同。物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间上的先后顺序，是相互衔接的。

　　一、物业服务合同的类型

　　(一)前期物业服务合同

　　在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。

　　根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。

　　前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度中集中与前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不齐全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，将不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权利和义务，易引起各种纠纷。

　　前期物业服务合同具有以下特征：

　　1.前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订

　　由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业;而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。

　　2.前期物业服务合同具有过渡性

　　前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同也相应终止。《物业管理条例》第26条规定：前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　3.前期物业服务合同是要式合同

　　由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写《前期物业服务合同》示范文本作为参考。

　　(二)物业服务合同

　　当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。

　　业主委员会成立后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业(原有的或另行选聘的)签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。

　　物业服务合同的甲方是业主委员会(代表所有业主)，乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。

　　每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业管理委托合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。

　　上述两个合同的共同点在于它们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不同产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异(表8-1)，但两个合同是相互衔接，互为补充的。从物业管理规范化运作的角度讲，两个合同缺一不可。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　二、物业服务合同的特征

　　物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与委托人签订物业服务合同。物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在自然人与法人之间。

　　物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：

　　(1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。

　　(2)物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。

　　(3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。

　　(4)物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。 　三、物业服务合同的主要内容

　　物业服务合同应当具备以下主要内容：

　　1.物业基本情况

　　物业基本情况中，要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理区域。

　　2.委托服务事项

　　委托服务事项即物业管理企业为业主提供的服务的具体内容。主要包括：

　　(1)房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

　　(2)共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。

　　(3)市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场等。

　　(4)公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

　　(5)附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等。

　　(6)公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

　　(7)交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。通常情况下，物业区域内的业主和物业使用人在本物业区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

　　(8)维护公共秩序、小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

　　(9)物业装饰装修管理服务，包括房屋装修的安全、垃圾处理等管理工作。

　　(10)专项维修基金的代管服务。

　　(11)物业档案资料的管理。包括与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

　　(12)其他委托事项。

　　3.双方的权利义务

　　合同双方在物业管理活动中的权利义务约定的越明晰，合同的履行就越简单，发生纠纷的概率也要小很多。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　4.物业服务要求和标准

　　服务质量是对物业管理企业提供的服务在质量上的具体要求。目前国家正在推行物业管理服务标准，当事人可以参照服务标准来约定服务质量，根据服务质量来约定相应的服务费用。

　　5.物业服务费用和维修费用

　　服务费用是业主为获取物业管理企业提供的服务而支付的费用，包括管理、房屋设备运行;保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。支付物业服务费用是业主的主要义务。当事人应当在合同中明确约定物业服务费用的收费项目、收费标准。物业服务费的收取方式，有包干制和酬金制两种形式。

　　物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后，由业主承担。

　　6.专项维修基金的管理和使用

　　目前，专项维修基金主要是针对住宅物业而言的。专项维修基金对于保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，对于物业的保值增值，具有非常重要的意义。对于一个物业管理区域而言，专项维修基金总量是一个不小的金额。从产权上讲，专项维修基金属于物业管理区域内的业主所有，在实践上，专项维修基金大都由物业管理企业代管。为了发挥维修基金的作用，需要当事人在国家规定的基础上，对专项维修基金的管理和使用规则、程序等作出具体约定。

　　7.物业管理用房

　　必要的物业管理用房是物业管理企业开展物业服务活动的前提条件。当事人需按照《物业管理条例》的规定，在合同中对物业管理用房的配置、用途、产权等相关问题予以细化。

　　8.物业经营管理

　　对于经营性物业，以及居住物业中的经营性房屋或设施，如商业铺面、停车场等，合同双方要明确委托服务的绩效考核标准、收费标准等。

　　9.委托服务期限

　　物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。

　　10.违约责任

　　违约责任是指物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同，依照法律的规定或者当事人的约定应当承担的法律责任。违约责任是促使当事人履行合同义务，使守约人免受或少受损失的法律措施，也是保证物业服务合同履行的主要条款，对当事人的利益关系重大，应当予以明确。

　　合同法及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细，但是法律的规定比较原则，难以面面俱到;物业服务合同具有其特殊性，为了保证合同当事人的特殊需要，当事人应当按照法律规定的原则和自身的情况，对违约责任作出具体的约定。例如，约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。

　　此外，物业服务合同一般还应载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

　　前期物业服务合同的主要内容与物业服务合同的主要内容类似，包括物业基本情况描述与物业服务范围界定、服务内容与质量、服务费用及其计费方式、物业经营与管理、物业的承接验收、物业使用与维护、专项维修资金、违约责任和其他事项。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　四、物业服务合同的签订要点

　　物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础，双方在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。

　　物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意以下四个要点：

　　(一)“宜细不宜粗”的原则

　　为确保合同双方的权益，明确各目的责任、权利、义务，减少日后的纠纷，业主和物业管理企业在对合同进行谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握，更要从微观上给予明确。一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：

　　1.委托项目

　　委托哪些管理服务项目应逐项写清。如“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”;“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”;“环境卫生”等。物业管理委托最主要的是公共性服务项目，应逐项给予明确;同时哪些项目允许物业管理企业分包，对分包的原则要求和限制条件，也应给予明确。

　　2.各委托项目的具体内容

　　各委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越好。如房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，项目内容包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构……;环境卫生包括哪些部分，楼梯、楼道、场地、庭院哪些委托，哪些不委托。

　　不同性质的业主和不同类型的物业在某些委托项目的具体内容上是有很大差异的。这些差异和区别除在招标书中明确提出外，还应在合同谈判时给予准确界定。如部队和一些政府机关在“保安服务”这一委托项目的具体内容上与普通住宅区和写字楼就是有较大区别的。

　　3.服务质量与标准

　　各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化。这种量化标准有两个层次，一是工作量的量化，二是质量检查评定标准的量化。如垃圾清运要一天一次，还是二天一次，这是对工作量的量化;而环境卫生的清洁标准则属于质量检查评定的标准。要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如“整洁”，因为是否整洁不易作出准确判断。

　　目前，不少物业服务合同在签订时对质量标准阐述不准确。对此，中国物业管理协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(中物协[2004]1号)，各地行政管理部门也颁布了各地物业管理服务的等级标准，这些可作为合同谈判签订时的参考和依据。

　　4.管理和服务费用

　　各委托项目在上述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应合理的成本或支出费用。物业管理服务是分档次的，不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了委托项目、具体内容和质量标准后，费用的确定往往是双方争论和讨价还价的焦点。在确定合理的费用时，要经过详细的内容测算和横向比较。无论是采用包干制取费，还是酬金制付费，双方都应经过一定的测算和对比。各地物价局颁布的指导价应视作一个参考依据，各物业区域的规模大小与构成均不同，对最终取费标准还应详细讨论确定。

　　5.对物业管理企业的奖惩约定条款

　　物业管理委托的甲乙双方应争取双赢的结果。在物业服务合同谈判中，应对物业企业的工作有相应的奖惩条款。目前，各法规对物业管理企业的违法、违规、违约行为，对由于其工作不负责或失误给业主造成损失或损害的情况均有一些惩罚性条款，但缺少对物业管理企业的奖励性条款。一些地方政府原则上同意物业管理荣获全国或省、市优秀(示范)小区的，物业服务费上浮10%～25%，但真正执行的并不多，执行起来也较难。考虑到政府不宜对比作出规定，因而在合同谈判时，业主可以设立一些奖励条款，以激励物业管理企业及其员工更好地做好物业管理服务。如，业主可设立业主奖励基金，对有突出事迹或表现的员工给予一定奖励;在酬金制的情况下，如物业管理企业在做好管理服务的前提下，其物业服务支出有较大的节约，可适当提高酬金等。

　　上述五个层次是物业服务合同不可少的必备的内容。为防止合同过长，可采用附件的形式。在《前期物业服务合同(示范文本)》中，包括《物业构成细目》、《物业管理服务质量目标》《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》四个附件。此外，双方还可就具体问题增加附件。

　　正因为物业服务合同的谈判要遵循“宜细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中标单位后，要有相对较长的(与一般招投标相比)合同谈判时间。《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

　　(二)不应有无偿无限期的承诺

　　除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为：

　　(1)物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物。尤其在我国体制转轨时期，广大消费者对计划经济时期的行政福利制管房体制是欣赏的。无偿的承诺不利于全社会全面、正确地理解、认识和实践社会化、专业化、市场化的物业管理。

　　(2)无偿提供服务导致住用人之间享受到的服务不一致。物业管理除了公共服务面向全体住用人，其他的专项服务、特约服务等都是面向部分或少数有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都受益，如果无偿提供这部分专项、特约服务对那些不需要或未享受到该项管理服务的人来说就是不公平的。

　　(3)无偿提供管理服务在实践上也是有害的，行不通的。无偿提供的管理服务仍是有成本，需要支付费用的，无论开发商还是物业管理企业不可能也不应该长期承担这笔费用。否则，最终导致的结果一是降低管理服务标准，二是将该成本费用转移或变相转移分担给全体业主。

　　(4)物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的。无偿无期限的承诺通常出现在开发企业在售房时为促销而作出的某些承诺，或物业管理企业为增加中标机会作出的承诺。这种承诺一旦作出，日后又无法全面履行，就给物业管理的正常运作带来困难，极易成为双方发生纠纷的重要原因。

　　在物业管理的具体实施中，有时开始开发商或物业管理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联欢会、“六一”儿童节活动等;或在某方面采取一些优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠。这都是无可厚非的，这样做有利于物业管理的运作，是应该提倡的。但是，除经业主大会同意，这些内容不应在合同中明确是无偿提供，这些活动的费用也不应从物业服务费中指出，只能由开发商、物业管理企业自行支付。

　　(三)实事求是留有余地

　　物业服务合同双方一旦签订，物业管理企业就要认真、严格地履行，凡做不到位的地方物业管理企业都应承担相应的责任。因此，在合同谈判中，既要实事求是，更要留有余地。下面几点应引起开发商，尤其是物业管理企业的注意。

　　1.物业管理企业要量力而行

　　在投标和承诺物业管理服务标准时，物业管理企业要量力而行，不同的物业有不同的档次，这是客观条件;不同的物业管理企业又有各自不同的情况，这时主观条件。在实施物业管理时，客观条件的约束和主观条件的限制是搞好物业管理服务工作的基础性条件，管理服务的结果只能建立在这个基础之上。要注意，对经过努力才有可能达到的一些标准，要留有余地，更不能说过头话。反之，则很容易成为产生问题的根源。

　　2.对分期建设项目、分期建成使用时物业管理的承诺

　　物业的开发建造是一个过程，有时又分期实施。在物业服务合同，尤其前期物业服务合同签订时要充分考虑这点。例如，24小时热水供应，当最初个别业主入住时，一般无法提供，在合同中就要说明并给出该项服务提供的条件与时机以及未提供该项服务时物业管理服务费的适当减免;又如，当一个住宅区规划分期建造时，在首期不应把小区全部建成后才能够提供的服务项目内容列入合同。物业只有在具备入住条件后才能交付给业主入住，这个入住条件并不等于物业全部建成后提供的生活、工作条件。这其中的差别在前期物业服务合同和前期物业管理服务协议签订时尤其应注意。

　　(四)明确界定违约责任与处理方式

　　在物业管理的实践过程中，不可避免地会产生各种各样的问题、矛盾与纠纷。这些问题、矛盾与纠纷既可能发生在物业管理企业与业主之间，也可能发生在业主相互之间;既有违法的问题，但更多的则属于违规、违约以及是非道德和认识水平的范畴。显然，对于不同性质、不同层面的问题、矛盾与纠纷要通过不同的途径，采取不同的处理方式来解决。

　　由于物业管理活动具有生产与消费同时产生同时结束的特点，问题出现后不易取证，责任的界定往往成为双方争议的焦点，导致解决这些问题比解决一般合同履行中产生的问题要更为复杂。因此，物业服务合同在签订时双方要对此有更为详尽的约定。首先，要明确当各类问题出现后，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件;其次，要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。较之一般合同，物业服务合同对违约责任的界定及争议的解决方式更应引起重视。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>