不良物业资产管理

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　一、不良资产与不良物业资产

　　(一)不良资产

　　不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容：

　　(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。

　　(2)以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品;因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品;因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品;因市场价格变化，价值已严重贬值的产品;以残次品形式积压的产品。

　　(3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。

　　(4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。有些进口设备、国内采购设备由于各种原因未能投入使用，常年被搁置在库房，甚至被露天搁置，已经完全报废、毁损。有些投资项目，由于后续资金不足或市场发生变化等原因一直处于停工状态。还有些企业因管理不善，未经批准低价处理固定资产或固定资产丢失等，造成企业资产的直接流失，但是未作账务处理等。

　　(5)以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。

　　(6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。

　　(7)因其他原因形成的不良资产。

　　(二)不良物业资产

　　作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不良物业资产也有多种表现形式。具体包括：

　　(1)房地产不良贷款;

　　(2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产;

　　(3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物;

　　(4)其他单位委托处置的房地产不良资产。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　二、不良物业资产形成的原因及过程

　　不良物业资产的形成有其特殊的历史原因及逻辑过程。全球经济状况的起伏及宏观经济政策的调控，对房地产市场的发展有重要的影响，也进而会导致不良物业资产的形成与发展。

　　1.经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。在经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特别是银行资金的踊跃介入。由于企业或债务人从银行融资后盲目投资，投资过程中不进行详细的调研及风险防范工作，导致投资失误。当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业，表现为房地产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。一些企业为挽回损失，又想尽办法融资再投资，以致形成恶性循环，陷入债务危机之中。一旦资金链出现脱节，不良资产便产生了。

　　2.房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。通常，在房地产发展处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，从而为形成不良房地产埋下了伏笔。以1993～1994年我国某城市为例，处于房地产周期峰顶时，写字楼评估价值高达8000～15000元/m2，甚至有的高达18000元/m2;商业用房，如某发展中心二层的商业用房，其评估价值竟高达6万元/m2。而在房地产市场比较平稳时，写字楼的价格则大都在4500～7000元/m2之间，上述发展中心二层的商用物业，如今价格甚至低至原来评估价值的1/10。虽然评估价值与当时的市场现状基本相符，但其潜在的危害性不言而喻。当房地产虚假繁荣的泡沫开始破裂时，高额抵押贷款带来的巨量的房地产，便有可能成为不良物业资产。

　　3.银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。从现象上看，我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外部经济环境因素。从内部因素来看，主要源于银行和企业自身。一是使用货币资金的企业，在深化改革、扩大发展的过程中，采用过度负债的经营方式，挤占挪用银行贷款和“三角债”、“连环债”的现象频繁发生，严重影响了信贷资产质量。贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的安全性、流动性、盈利性。不仅如此，一些企业借口产权制度改革，悬空、搁置、推脱、逃避银行债权，又生成大量银行不良债权。随着企业的联合、兼并、收购及破产风潮的兴起，债权被悬空、撇开和逃避，无数重债企业采取“金蝉脱壳”，强弱联合，把资产转移出去，却置债务于不理，使老债务债无主，新债务却又生。二是经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷是造成不良资产生成的直接原因。由于资金所有者-银行与资金使用者-企业之间的信息不对称性，尤其是财务信息严重失真，财务约束软化，使银行在发放贷款前很难对项目进行高质量的评估，加之贷款审批中的风险意识薄弱及主观随意性强，有的甚至是违规发放贷款，贷款的发放与回收没有责任到人，而贷款发放后又缺乏监管，致使贷款发放后，银行处于被动的风险接受地位。从外部因素来看，主要源于国家政策调整和政府干预。不同的历史时期，国家的产业政策也有所不同。而国家的产业政策又是通过运用包括资金倾斜、物价调整在内的经济政策和行政手段并重来贯彻实施的。伴随每次产业政策的调整，总会使一批不符合国家产业政策的企业关、停、并、转，这是导致不良资产形成的重要原因。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　三、不良物业资产处置的目标和原则

　　无论何种原因形成的不良资产都表现为共同的特征，即银行货币资金运动的中断。而要使中断的货币资金连接起来，必须借助于债务人以物抵债或资产重组等实物资金运动方式。

　　(一)不良物业资产处置的目标

　　不良物业资产处置有多重目标。如美国为解决储贷机构的不良资产，成立了重组信托公司(RTC)，其目标有三：一是在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净现值回报;二是尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响;三是尽量增加对中低收入者的住房供应量。

　　我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。在力求实现主要目标的同时，还需要兼顾以下目标：在较短的时间内尽快收回债权，培育资本市场，实现资源优化配置，帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系等。

　　在不良资产处置过程中，各项目标有时存在着冲突，需要决策时加以权衡。如美国RTC公司最初以追求最高收益为目标，资产处理速度很慢。如RTC主席指出，按当时的处置速度，RTC公司在120年后才能完成出售任务。因此，近年来RTC公司以处理速度作为重要的因素，保证了RTC在5年内处理完所有的不良资产。可见，在资产处置过程中要制定切合实际的经营方针，妥善协调各个目标之间的矛盾，只有在主要目标和次要目标之间做出合理的妥协，才能保证主要目标的实现。

　　(二)不良物业资产处置的原则

　　不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则。首先，要始终围绕项目开展工作。处置不良资产在我国是一项全新的业务，要在短时间内取得成效，必须在组织管理模式、规章制度建设、业务创新和研究工作、市场和人才的培养等方面以项目实践为依据，紧紧盯住项目不放，在项目实践中逐步实现处置的各项目标。其次，要先易后难、先大后小。在几个目标发生冲突时，必须较好地进行平衡，算大账，算机会成本账，善于把握和利用市场机会。对资产数量大、具有典型性、品质相对较好、适宜于批量处理的不良物业资产，要优先处置，保证短时间内取得较大的成效。再次，要充分利用各种技术方法。对不同的不良资产要有针对性地采用不同的技术方法，注重方法的创新性和适应性。最后，要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。从国际经验来看，要处理巨额不良资产，必须借助国内国际的专业公司，依靠国内外市场，吸引众多的投资者。这样可以充分利用社会各方面的力量，提高资产处置效益和效率，促进处置市场的发育。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　四、不良物业资产管理

　　(一)不良物业资产评估

　　由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。这里，房地产价格分为两个层面：一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格;二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。

　　我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的账面价值进行移交。这种价格不是实际意义上的接收价格，而是操作上采取的一种方式，以迅速交接并消除银行的不良资产。因而，在接收以后，有必要评估接收价格。评估接收价格可初步估计所接收的不良资产实际价值，并以此作为处置的基础，也可作为后期衡量公司工作业绩的基础。另外，在评估过程中对信贷资产进行审核，防止交接过程中的道德风险。

　　由于不良物业资产涉及的贷款笔数很多，资产总额巨大，不可能按常规方法逐项评估。这种评估类似批发性质，应当是粗线条的快速评估，要求在短时间内完成，评估价值允许与实际处置时的价值有一定的偏离。可以按照以下思路评估接收价格：收集整理评估对象的有关资料，借助老师对资产进行分类整理;在整理的基础上对评估对象进行分组打包;在各种类别资产中选择典型项目进行评估;由老师根据典型评估结果，对不同类别的项目分别进行整体评估;评出整体接收价格。为了迅速评估接收价格，评估时也可根据不良资产的平均回收概率，设定一定的折扣率，乘以账面价值，得出接收价格。物业资产流动性较好，有比较活跃的二级市场，评估时可参照市场价值。

　　物业资产处置过程也是实现最终价值的过程。资产管理公司及其委托机构在拍卖、出售等处置物业资产之前，要对资产进行分类整理，利用专业化手段包装，然后对房地产进行比较详细的评估。处置价格实质上就是市场交易价格。处置价格评估可以采用较成熟市场法、收益法和成本法。

　　(二)不良物业资产处置

　　(1)以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让，包括向境外投资者出售和对资产进行重组(投资和置换)。通过这一过程，获取现金收入，从而最终实现债权，收回现金资产，达到金融资产重新流动的运营目标。

　　(2)实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权。广义上的债转股，包括政策性的债转股和商业性的债转股，对股份制企业而言是债权转投资。由于处置对象为不良资产，大部分债务人只有厂房、机器设备等难保管、难变现的资产，针对这部分资产，无论是采取法律诉讼还是以资抵债，对资产管理公司而言，都无太大的现实意义。可行的方式是，在资产管理公司的主导下，将企业推向资本市场，引入新的投资者，对企业进行彻底的再造，发挥企业整体资源的资本功能，为资产管理公司的债权资产带来保值、增值希望。因此，债转股是不良资产处置中比较有效的手段。

　　(3)采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务。法律诉讼是一种常见的追偿方式。减让清收是指通过债权人、债务人协商或法院裁决，债权人减让部分债权，获得重组损失，债务人获得重组收益，对剩余债务以现金资产一次或分次偿还来终结债务的一种追偿方式。实施债权减让的前提是债务人无力足额偿还全部债务，这种方式有助于资产管理公司快速地收回现金资产。

　　实施上述三种手段，都要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。无一例外，资产管理公司都要承担一定的损失。从近年来我国资产管理公司运营的实践来看，最终处置实现的变现金额要小于债权金额。从国际经验看，债转股一般都是同债务减免相结合来实施的。因为只有合理为企业减轻负担，增强企业发展潜力，使其获得生机，资产管理公司才有可能实现债权。

　　(4)重组。重组是处置不良资产的常用方法之一，包括企业重组(收购、兼并、分拆等)、债务重组(债务置换、期限利率调整等)等。从一般意义上讲，无论是简单的资产、债务结构重组还是复杂的企业重组，不良物业资产在处置过程中几乎都要先进行重组，不良物业资产重组的思路之一是资产重组。资产重组可有如下具体做法：一是可以采取和其他房地产项目进行调换，增强规模效益，增加价值;二是购买配套物业，增强现有房地产整体功能;三是对房地产进行更新、修葺，提高使用效益;四是完成在建工程，增加房地产附加值。通过房地产资产重组以后再进行转让、出售，可以提高市场价值，增加回收率。重组的另外一个思路是企业重组。对于工商企业作为债务担保的抵押房地产，一般不能简单地处置抵押物，往往需要与企业重组结合起来。可采用的具体作法有：一是通过行使抵押权，把抵押房地产资产转为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益;二是通过企业兼并，由优势企业获得房地产资产，提高房地产使用效益，使房地产达到最佳最有效使用，最终提高不良物业资产的回收价值。通过企业重组，增强房地产资源的配置效率，从而提高房地产的整体价值和债权回收率。

　　(5)公开出售。公开出售是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价等方式出售不良资产。采用公开拍卖的方法从程序上保证了一定的公开、透明。不良物业资产大都以实物资产做保证，使用价值较高，实用性强，市场需求广泛，属于比较理想的拍卖标的。引入竞争机制，扩大信息来源，营造良好的资产处置氛围，充分挖掘潜在投资者，有利于实现资产回收价值最大化。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　五、不良物业资产管理的配套服务

　　1.搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车。在不良资产打包、分包处理的基础上，搭建处置不良债权与不良物业资产直通车，为不良物业资产建立处置平台。以房地产市场发育比较成熟的上海、深圳、广州等地为试点，成立类似上海房地产收购租赁公司的机构，通过债转股、置换、收购等手段，取得物业产权后进行包装，明确产权，租、售并举，投资、经营两宜。以不良物业资产的资源为基础，除了最大化地实现回收价值，还可以拓展投资经营业务。海南省以行政手段回购烂尾楼、闲置土地，也是一种有益的尝试。通过政府行为强制规范市场，综合平衡，从而达到有效配置资源，消化沉淀在不良物业资产中的不良债权，也是搭建处置不良债权与不良物业资产直通车的一种方式。

　　2.发挥房地产中介的桥梁作用。房地产中介可以为资产管理公司提供评估、置换、变卖、抵押、销售、办证一条龙服务。在经过评估确定底价的基础上，通过委托房地产中介机构公开挂牌变卖、销售、置换，并由其提供办证、抵押一条龙服务，也不失为一种尝试。与拍卖方式相比，中介机构公开挂牌销售，延长了信息公告的时间，扩大了信息传播的范围，节约了处置费用，处置时模拟正常市场，以接近市场价格的方式转让，并由中介机构承担办理产权过户所需要的手续，使原本产权不清、投资者望而却步的投机性物业――完全产权对物业价值的影响重大――成为正常的投资或自用物业，从而最大化地实现房地产的价值。而各家银行正激烈争夺的二手楼按揭贷款业务，包括住宅、写字楼、商业物业、别墅等，也为一些一时难以拿出大笔现金的投资者创造了条件，从而最大化地扩大投资者范围。当然，委托房地产中介机构时，也必须在品牌、规模、业绩、服务质量、口碑等方面慎重选择，并签署相关约定，规避可能出现的道德风险。

　　3.创造良好的法律和政策环境。由专门机构大规模处置不良资产在我国是全新的业务。几乎每项工作都会涉及到法律问题，各种业务手段缺乏明确的法律支持，有的甚至与现行法律相抵触。建立恰当的法律框架，创造良好的司法环境，对处置不良物业资产至关重要。政府以法律的形式赋予资产管理公司必要的特别权利，将大大加强处置工作的力度，加快工作进程。除了法律支持，还需要政策和市场环境的支持。财政部门提供融资或债务担保、税务优惠，行业主管部门在行业的重组上给予支持。地方政府对整顿改组借款企业支持，解决因改组导致的失业等社会问题。另外，要创造条件，保证国内、国际资本市场融资渠道的畅通。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>