新技术应用带来的变革

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　　一、物业管理信息系统

　　物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用现代化的管理手段。其中，信息系统应用水平已成为衡量物业管理企业实力和竞争力的重要标准之一。

　　(一)物业管理信息系统的含义

　　物业管理信息系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行收集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。

　　物业管理信息系统是专用于物业管理的一套事务处理软件，它是一个十分庞大的系统，现在国内外许多软件公司开发了这方面的软件。

　　国外相关的软件内容非常丰富，且具有高水平的系统完整性，提供了广泛的实用范围。主要的模块有：出租管理、预算管理、支出管理、总会计、协作单位、房屋现状勘察管理、工资与人事管理、物业维修管理、书面材料管理等。

　　(二)物业管理信息系统的特征

　　从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括如下特征：

　　(1)功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。具体包括：存储各类资料和数据，如各类数字、表格、图纸、录像、声音等;记录每天发生的各项管理事务，如治安、投诉、房屋维修、设备保养及维护、工程施工等;计算、记录各类费用，实现财务电算化。

　　(2)采用方便灵活的输入方法。具体要求包括：住户界面简洁，普通人稍加培训即可方便地使用;具有检测程序保证输入系统数据的安全与正确;输入方法多样，如录像机、水电表扫描仪等设备采集的数据资料均可引入系统使用。

　　(3)高效的查询与输出手段。要求：组合数据，多方面地反映管理状况，以表格、图像等方式输出;自动分类统计，绘制图形，纵横比较;在保证数据安全的基础上，实现共享;按管理人员思考、处理问题的习惯横向、纵向查寻各类相关信息;实现远程访问;以多种设备输出;可以在全局图上自由定位，并可以放大局域部分，查看细节部分和有关资料。

　　(4)与其他软件有良好的兼容能力。可以把系统中的数据输出到其他软件中，利用其他软件的特长进行处理或输出(如利用文字编辑工具输出系统中的资料和提供系统中的数据供图形处理软件使用等)，也可以把其他系统中的资料输入本系统使用或直接调用其他系统的功能(如把制图软件中的建筑图等自动引入系统或调用三维图形制作软件，显示房屋状况);管理信息系统没必要具备太强的除数据处理之外的专业处理能力，但它必须具备与其他专业处理软件共享数据的能力，达到互相配合、发挥各自所长的功能，并具有扩展接口。

　　(5)具有与外界交流信息的网络系统。要求：与外界环境可以方便地交流各种信息;与住户相互沟通，住户的计算机可以访问到物业管理企业的计算机中向外界公布信息的部分;办公达到无纸化作业，财务实现通过银行进行自动转账。

　　(6)辅助管理人员的日常工作。要求：根据设定的工作日程表，提示哪些工作需要完成;根据累计的资料，分析各类设备的运行情况和问题，提供解决方案;介入日常管理，承担记录每天的设备检测等工作，成为规范化管理的一部分;分高层管理者和一般管理人员两个层次提供不同的统计材料，为决策提供初步的依据。

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　　二、物业管理信息系统的建立与应用

　　物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑四个方面的因素;第一，管理的范围、深度和想要达到的管理效果;第二，现有管理流程的规范化程度;第三，管理人员综合应用计算机的水平;第四，资金的投入。

　　具体来说，实行计算机管理应当遵循下列步骤：

　　(一)建立以管理人员为中心的管理信息系统

　　物业管理是以人为中心进行的，计算机作为为人服务的辅助工具，必须服从管理者的习惯。在系统设计初期，就应当分清哪些事务要由人具体处理，哪些信息需要存入计算机;切忌贪求管理系统全面详尽，把管理者的任何活动都存入计算机中，致使管理人员为其所累。在管理系统中应只记录必要的信息，并依据各项业务的特点，降低手工输入量，使得处理具体事务的人的灵活性与计算机存储容量大、计算速度快的特长能相得益彰，真正提高物业管理信息系统的实用性和高效率。

　　(二)建立计算机使用制度

　　必须采取强有力的措施推动计算机在物业管理各项工作中的应用。在计算机管理系统刚开始使用阶段，要查找各种文件、档案、图片等原始数据资料并输入计算机中，工作量很大，为此须有专门领导负责进行。当计算机系统进入正常期后，要建立诸如月末整理数据，一次性把本月的维修、投诉、治安、文件等事务输入计算机系统，并由专门领导定期检查的制度，保证数据的完整和系统持久地运行下去;同时，还应该促进计算机成为规范化的一部分，推动规范化的完善，改变原有的工作方式。后期的维护和使用工作也很重要，搞好各种资料的存档工作，为管理信息系统的运用创造良好的环境。

　　(三)对管理人员进行定期培训

　　作为计算机系统使用者的操作人员，是决定计算机使用情况的关键要素。因此，物业管理企业要制定以掌握基本知识和常用应用软件的操作为目标的短期培训计划;同时，要从整体上提高管理人员使用计算机的熟练性以及使系统的使用走向制度化为目标的长期培训计划。由于计算机的使用效率和受训程度成正比关系，特别要强调有意识地引入计算机参与具体管理，使计算机逐渐渗透到每个角落，促进管理人员在使用过程中能越来越熟练地进行操作，更重要的是，还要进一步探索利用计算机改进原有管理方式的途径。此外，计算机的飞速发展不断地提供着各类新软件，因此要及时采用新软件或对系统进行升级，并对管理人员定期进行培训，以跟上潮流的发展。

　　(四)在应用中发展

　　中国的物业管理正经历着从起步迈向规范化的阶段，计算机亦处于不断升级换代的过程中，因而在计算机参与物业管理工作方面，还有大量工作要做。

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　　三、智能化小区管理

　　(一)智能化小区的概念与特征

　　智能化小区，是指利用现代计算机技术、通讯与网络技术、自动化控制技术和IC卡技术，通过有效的传输网络，实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成，为住户提供安全、舒适的家居环境和快捷、高效的服务与管理的住宅小区。智能化住宅小区具有以下的功能特征：

　　(1)各住宅单元内部具备安保防灾措施与生活服务的综合智能控制器，各住宅单元与小区和社会之间具有高度的信息交互能力;

　　(2)小区内部具备完善的安保系统、全面的公用设施监控管理系统和信息化的社区服务管理系统;

　　(3)能为小区内住户提供多种多媒体信息服务。

　　(二)智能化小区的管理

　　智能化小区的物业管理，主要包括以下内容：

　　(1)通信功能管理。包括电话(可视电话)、电视(有线电视、卫星电视、会议电视)、传真、高速数据通信、电子邮件、家庭办公系统、背景音乐广播、紧急广播、电话遥控、远程教育、远程医疗、远程控制、家庭购物和国际互联网访问等。

　　(2)安全技术防范。包括防盗防劫报警(双鉴报警器、紧急按钮)、火灾报警与消防联动(感烟报警器、感温报警器)、有害气体报警、紧急呼救、远程监听、电视监控与录像、可视对讲、分区分时布防撤防、出入口及门禁管理、巡更、周界防卫、车库管理、设备状态监控和防破坏报警等。

　　(3)楼宇设备及家电控制。包括三表(水、电、气)数据自动采集与传输、给水排水、供配电、空调、多功能卡、火灾报警与消防联动、程序自动化控制、红外遥控调节功能(空调、音响、电视等)、室内无线遥控、电源控制及调光和电梯控制与监视等。

　　(4)信息服务。包括综合信息查询功能、电子新闻、电子报刊杂志、电子图书馆、电子博物馆、网上旅游、旅游服务、家庭信息中心、证券股票交易、电子商务、社区公共服务信息发布和其他增值信息服务等。

　　(5)康乐舒适功能。包括交互式多媒体游戏、卡拉OK点播、网上博奕、视频点播、收费电视、音乐与剧场转播、频道租用、交互家庭购物等。

　　(6)社区服务功能。访客服务、电子银行与投资理财、家庭转账、三表自动收费、交互物业管理服务、交互遥距学习(网上学院和网上实验室)、交互医疗诊断、一卡通服务、报修管理、停车场、住户信息管理、收费管理、物业服务管理、社区娱乐信息及管理和小区公告板等。

　　小区智能化领域里的产业链由智能化设备生产和研发商、系统集成商、网络运营商、房地产开发商、物业公司和住户组成。目前我国宜采用协同式商务，在社区内建一个统一的电子商务平台，将商品制造商和供应商变成一个个的专业化伙伴的联合体，为住户的需求提供产品和服务。

　　总之，新技术的应用对促进住宅产业的现代化、提高城市居民的居住水平等都具有重要的意义。针对目前良莠不齐的物业管理行业，政府应从宏观的角度，在技术标准制定等方面，切实推进新技术特别是信息技术的应用，为推动物业管理行业健康、快速和可持续发展提供技术和政策支持。

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