共用设施设备的运行管理

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　　一、制订合理的运行计划

　　根据设施设备和物业的实际情况所制订的合理使用计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，如电梯的运行时间、台数和停靠楼层，中央空调机组的开关机时间和制冷量、供应范围和温度，路灯或喷泉的开关时间等。这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。

　　二、配备合格的运行管理人员

　　物业管理企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。

　　必须采取多种形式，对职工进行多层次的培训，培训内容包括技术教育、安全教育和管理业务教育等，目的是帮助职工熟悉设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。

　　三、提供良好的工作环境

　　工作运行环境不但与设施设备的正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。

　　四、建立健全必要的规章制度

　　(1)实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。

　　(2)对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。

　　(3)操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。

　　五、设施设备的状态管理

　　(一)设备的检查

　　设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。

　　按检查时间的间隔，通常分为日常检查和定期检查：日常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施;定期检查是在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查，属定期维护保养内容。

　　(二)设备的状态监测

　　设备的状态监测分为停机监测和不停机监测(又称在线监测)，是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。设备的状态监测应根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器，通常采用的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。

　　(三)定期预防性试验

　　对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备，应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如耐压、绝缘、电阻等性能试验，接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验，发电机启动、消防报警、水泵启动、管道试水等系统试验。通过试验可以及时发现问题，消除隐患，安排修理。

　　(四)设备故障诊断技术

　　在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的技术，称为故障诊断技术。设备诊断技术是预防维修的基础，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机老师分析与故障诊断系统等。

　　设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用，主要表现在：

　　(1)它可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修;

　　(2)较科学地确定设备修理间隔期和内容;

　　(3)预测零件寿命，搞好备件管理。

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　　六、节能管理

　　(一)采用管理手段节能降耗

　　通过各种管理手段，在不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种非正常的能源消耗，是一种最经济的节能方式。

　　能源消耗可以用下式表达：

　　∑Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb

　　式中　∑Wn――设备系统的综合能耗量;

　　Wb――设备(或产品)标准能耗;

　　Wc――操作人员非正常操作浪费的能源;

　　Ws――因维护保养不善设备损坏造成的能耗;

　　wf――运输、保管及其他非正常消耗;

　　Wsb――设备状况不良，运行中浪费的能源。

　　以上除Wb外，其余均属浪费掉的能源，因此，节能的主要任务，就在于用各种管理手段，减少这些能源的浪费。要建立一个系统的管理体系，使物业运行中各环节的所有操作和管理人员密切配合。具体措施包括：

　　(1)落实组织和管理体系。要建立有物业管理企业领导和业主参加的，覆盖各个管理环节和所有用能设施设备的节能体系。业主和有关物业管理企业领导在财力上、计划上、人力上等的多方面支持是节能工作顺利开展的根本保证。

　　(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。加强对各级管理人员、技术人员和操作工的培训。要系统地对上述人员进行能源科学管理知识、热工基础理论和节能技术改造途径等方面的教育，使其增强责任感和紧迫感。

　　(3)建立能源消耗的计划和考核制度。要做到能源有计划的使用与消耗，根据物业设施设备的运行要求与性质，准确测算各年、季、月的能源需要量，确定能源考核标准。

　　(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。这样可以减少设备的能量相对损失，减少固定能耗部分。

　　(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。

　　(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。

　　(二)采用技术改造节能

　　技术改造节能也称为投资性节能，通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。在设备和技术状况一定的情况下，采取管理手段节能是有一定限度的。由能源消耗表达式可见，当一切浪费的能源都得到了控制，剩下的就是设备或产品的合理消耗，这时以管理手段节能就达到了极限，要进一步提高节能水平，还可以靠改造和更换设备及技术。

　　由于技术和工艺的改进，一方面可以使标准耗能状况大幅度下降，即改变了Wb;另一方面，在新设备、新工艺的条件下，又会产生新的非正常消耗。例如，由于工人的技术熟练程度不足、设备未达到最佳状态及未合理使用等原因，又会造成新的浪费，就需要通过管理手段来逐步提高、解决问题。由于管理水平的提高，管理节能效益也会不断提高，又会进一步提出需要解决的技术问题。通过科技进步，解决了生产中的技术问题或提高了技术水平，又会促进管理水平的提高。

　　房屋及设施设备的节能管理，必须将管理手段和技术改造两者有机结合，方能达到最佳效果。除了上述所列的方法外还有许多具体方法，设施设备管理人员可在不影响物业正常合理使用的前提下，根据实际情况采用相应的措施，实事求是，因地制宜。

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