几种典型设施设备的管理

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　　一、供配电系统

　　(一)种类

　　物业的供电种类按供电方式的不同分为高压供电和低压供电;按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电;按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电;按供电性质分为长期供电和临时供电。

　　(二)管理工作主要内容

　　(1)配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。

　　(2)制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。

　　(3)建立供配电系统技术档案。

　　(4)配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。

　　(5)定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。

　　(6)建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。

　　(7)要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。

　　(8)做好节约用电工作，降低损耗。

　　(9)限电、停电要提前通知业主、物业使用人。

　　(10)供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。

　　(11)定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。

　　(12)重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。

　　(13)进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。

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　　二、给排水系统

　　(一)种类

　　(1)给水系统可分为生活给水、消防给水、中水和热水系统。

　　(2)排水系统可分为：

　　1)污水系统，用于排放便溺用卫生器具排出的污水和人们日常生活中的洗涤用水。有的建筑物还分为粪便污水管道和生活废水管道，分别排出便溺用卫生器具的污水和洗涤用水。

　　2)雨水系统，用于排除屋面雨、雪水。

　　3)工业废水系统，用于排除工业企业生产过程中排出的生产废水和生产污水。

　　(二)管理工作主要内容

　　(1)建立给排水管理队伍，负责小区范围内室内外给排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。

　　(2)建立给排水运行管理和维修保养管理制度。

　　(3)建立给排水工程技术档案，特别要收集保存好隐蔽的和地下的工程、管道的图纸资料。

　　(4)配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。

　　(5)制订供水计划，保证供水的水压、水质。如需限水、停水，则要提前通知用户。

　　(6)有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前要清理疏通排水工程。

　　(7)做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。积极协助用户安排合理的用水计划。

　　(8)对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。

　　(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。

　　(三)注意事项

　　(1)应保证消防用水的基本储备。

　　(2)北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。

　　(3)餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。

　　(4)采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。

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　　三、消防系统

　　(一)构成

　　物业管理所涉及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂，典型的高层建筑消防系统通常由8个部分组成。

　　1.火灾报警系统

　　火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视系统、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信联络器材组成。

　　2.消防控制中心

　　消防控制中心由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成。当火警发生后，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防水泵、送排风机、消防电梯等设施。

　　3.消火栓系统

　　消火栓系统由消防水泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成，是应用最为普遍的灭火装置。

　　4.自动喷洒灭火系统

　　自动喷洒灭火系统由喷洒泵、供水管道、喷头等组成。当火灾使环境温度达到一定临界值时，该系统自动喷洒水流灭火，是一种非常有效的灭火系统，其应用越来越广泛。

　　5.防排烟系统

　　防排烟系统由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成，通过排烟风机抽走含烟气体，用正压风机强制送入新鲜空气，使保护区域当中的人员免受毒烟伤害。

　　6.安全疏散和防火隔离系统

　　安全疏散和防火隔离系统由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成，它对疏散人员指示方向，对火和烟进行隔离。

　　7.手提式灭火器

　　手提式灭火器是较为常用的灭火器具，携带使用方便，对范围不大的初期火灾灭火效果好，常见的有泡沫灭火器、干粉灭火器等。

　　8.其他灭火系统

　　其他灭火系统如气体自动灭火系统，主要用于变压器房、配电房，发电机房和油库等不宜用水灭火的特殊场合。

　　(二)管理工作主要内容

　　(1)配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心。

　　(2)建立严格的消防设施管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排24小时值班。

　　(3)建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。

　　(4)建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。

　　1)每周检查项目：检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位;检查各处消防水管是否漏水;检查各类手提式灭火器是否完好;检查防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好。

　　2)每月检查项目：消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次;检查各类信号指示灯是否正常;检查各类水压压力表是否正常;检查消防水泵泵体是否漏水，生锈;检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。

　　3)每半年检查项目：检查手提式灭火器是否有效;检测烟感、温感探测器是否正常工作;消火栓放水检查一次;检查消防报警按钮、警铃及指示灯;检查消防广播系统;消防控制联动系统进行一次试验测试;检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水;气体灭火装置的检查测压。

　　每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。

　　(5)对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。

　　(6)对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。

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　　(三)注意事项

　　(1)同其他机电设备不同，消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备，到实际使用时才发现故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、试验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，要针对巡视、检查、试验和测试等工作制订计划，要有专人进行，要有记录，对发现的隐患要有整改方案和时限。

　　(2)消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，及时发现错误和隐患，还可以训练操作人员，避免在实际发生火警时发生由于紧张而产生的判断和操作失当的错误。　四、电梯系统

　　(一)种类

　　常见电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯;按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯;按控制方式分有单机控制电梯、集选控制电梯等。

　　(二)管理工作主要内容

　　(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。

　　(2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。

　　(3)建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。

　　(4)备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。

　　(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。

　　(6)进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。

　　(7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人。

　　(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。

　　(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。

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　　五、空调系统

　　(一)种类

　　空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机;按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等等。

　　(二)管理工作主要内容

　　(1)配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。

　　(2)建立空调系统技术档案。

　　(3)根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制订空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划。

　　(4)备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。

　　(5)根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。

　　(6)进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。

　　(7)在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。

　　(8)在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有：

　　1)用电负荷的计算和供电线路的匹配;

　　2)安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。

　　(9)在空调系统停机一段时间(如冬季停机)重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有：

　　1)对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整;

　　2)清理各管道内的灰尘;

　　3)检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整;

　　4)检查各类泵、水塔等设备是否工作正常;

　　5)检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。

　　(10)定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。

　　(三)注意事项

　　(1)空调系统运行消耗的水、电和其他能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有：

　　1)使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待，这是空调节能的重要手段;

　　2)保证和加强相关管道的保温;

　　3)尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响;

　　4)保证冷媒液的恰当用量;

　　5)冷凝水的排除等。

　　(2)空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。

　　(3)中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。

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