2014土地估价实务基础选择题2

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　　11、 采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。

　　A.低于

　　B.高于

　　C.等于

　　D.等于或低于

　　标准答案： b

　　解　　析：采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。

　　12、 某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占土地的总价格约为( )万元。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.50

　　标准答案： b

　　解　　析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30万元。

　　13、 某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为( )万元。

　　A.500.00

　　B.714.29

　　C.750.00

　　D.833.33

　　标准答案： c

　　解　　析：建筑物收益=250×8%=20万元;土地年收益=50-20=30万元;土地价格=30/6%=500万元;房地产总价值=建筑物价值+土地价格=250+500=750万元。

　　14、 采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取( )作为估价依据。

　　A. 类似土地的客观纯收益

　　B.类似土地的实际纯收益

　　C. 类似土地的最高纯收益

　　D.类似土地的最低纯收益

　　标准答案： a

　　解　　析：采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。

　　15、 若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为( )元/平方米。

　　A.515.3

　　B.532.6

　　C.635.4

　　D.652.8

　　标准答案： d

　　解　　析：待估宗地经过年期修正后的价格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

　　16、 根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=( )/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。

　　A. 商店纯收益

　　B.商店总收益

　　C.商店土地纯收益

　　D. 商店出租柜台土地纯收益

　　标准答案： d

　　解　　析：样点地价=商店出租柜台土地纯收益/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。

　　17、 市场比较法中正确的估价程序是( )。

　　A. ①确定修正项目;②评估比较案例价格;③比较期日修正;④评估待估宗地价格

　　B.①确定比较案例;②收集资料;③评估待估宗地价格;④价格修正

　　C.①评估比较案例价格;②收集资料;③确定修正项目;④评估待估宗地价格

　　D.①搜集交易案例;②选择交易案例;③比较期日修正;④计算比准价格

　　标准答案： d

　　解　　析：搜集交易案例;选择交易案例;比较期日修正;计算比准价格

　　18、 在剩余法的基本公式“地价=不动产售价―开发成本―利润―利息―税金”中，利息是指( )。

　　A. 开发费的利息

　　B.各项预付资本的利息

　　C.贷款资金的利息

　　D.场地取得费及开发费用的利息

　　标准答案： b

　　解　　析：剩余法的利息是指各项预付资本的利息。

　　19、 采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了( )。

　　A. 预测原则和替代原则

　　B.供求原则和协调原则

　　C.预测原则和最有效使用原则

　　D.竞争原则和贡献原则

　　标准答案： c

　　解　　析：采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了预测原则和最有效使用原则。

　　20、 评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=( )―土地开发费―利息―税金―利润。

　　A. 物业开发总价值

　　B.房地价格

　　C.熟地价格

　　D. 房地总收益

　　标准答案： c

　　解　　析：生地价格=熟地价格―土地开发费―利息―税金―利润。

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