2014年物业管理师《经营管理》章节练习6

　　(二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分;少选，所选每个选项0.5分)

　　1、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )等。

　　A.销售收入 B.出租收入 C. 广告收入

　　D.利息收入 E贷款本金收入

　　2、对于房地产开发投资项目来说，现金流出通常包括( )等。

　　A.土地费用 B.建造费用 C.还本付息

　　D.运营费用 E税金

　　3、以下有关现金流量图的描述中，正确的是( )。

　　A. 是反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式

　　B.以横轴为时间轴

　　C. 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量

　　D. 箭头向上表示正现金流量

　　E箭头向下表示正现金流量

　　4、房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分，其中流动资金是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买( )和其他费用的周转资金。

　　A.房地产 B.燃料动力 C.备品备件

　　D.支付工资 E原材料

　　5、以下属于造成潜在毛租金收入的减少的原因的是( )。

　　A. 物业维修费用增加 B.空置的面积不能产生租金收入

　　C. 物业管理费用增加 D.租出的面积没有收到租金

　　E 房地产市场不景气

　　6、收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括( )等都属于运营费用的范畴。

　　A.人员工资及办公费用 B.保持物业正常运转的成本

　　C.为租客提供服务的费用 D.保险费、房产税 E使用税和法律费用

　　7、以下关于准备金的表述中，正确的是( )。

　　A.准备金又称大修理基金

　　B.是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金

　　C.准备金通常用于支付物业经营过程中的常规性支出

　　D.如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除

　　E准备金常用于房屋及设备、设施的大修理更新

　　8、以下关于专项维修资金的描述中，错误的是( )。

　　A.由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳

　　B.该专项维修资金属物业管理公司所有

　　C.专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修租更新、改造

　　D.由城市物业维修资金管理机构统一管理

　　E由小区物业管理处负责管理

　　9、我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有( )。

　　A.经营税金及附加 B.城镇土地使用税 C.房产税

　　D.印花税 E企业所得税

　　10、以下关于收益性物业的现金流的公式，正确的是( )。

　　A.税前现金流 = 净运营收益―抵押贷款还本付息

　　B.税后现金流 = 税前现金流―准备金―所得税

　　C.潜存毛租金收入―空置和收租损失= 有效毛收入

　　D.潜存毛租金收入―空置和收租损失+其他收入= 有效毛收入

　　E有效毛收入―运营费用= 净运营收益11、资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。

　　A.投资利润率 B.通货膨胀率 C.银行利息率

　　D.行业利润率 E风险因素

　　12、以下关于资金时间价值的表述中，正确的是( )。

　　A.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值

　　B.不同时间发生的等额资金在价值上的有差别

　　C.资金时间价值是资金本身产生的

　　D.从消费者的角度来看，资金时间价值为放弃即期消费的损失所应得到的补偿

　　E随着时间的推移，资金的价值会增加

　　13、计息周期是指计算利息的时间单位，通常可以是( )。

　　A.年 B.季度 C.月 D.周 E小时

　　14、以下关于单利计息和复利计息的表述中，错误的是( )。

　　A.单利计息是只按本金计算利息，利息不再生息

　　B.单利的利息总额与借贷时间成反比

　　C.我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以复利计算的

　　D.复利计息利息再生利息

　　E在投资分析中，一般采用复利计息更科学

　　15、名义利率与实际利率的关系，表述正确的是( )。

　　A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

　　B.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

　　C.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等

　　D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

　　E名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大

　　16、以下有关设备有形磨损的表述中，错误的是( )。

　　A.是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损

　　B.是设备在使用(或闲置)过程中发生的功能性磨损

　　C.分为第一类有形磨损和第二类有形磨损

　　D.第一类有形磨损，是设备在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

　　E第二类有形磨损，是指设备因人为因素产生的磨损

　　17、以下有关设备无形磨损的表述中，正确的是( )。

　　A.是由于社会经济环境变化造成的设备贬值

　　B.不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值

　　C.可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损

　　D.第一类无形磨损，是出现了更完善的新型设备使原有没备局部或全部丧失其使用功能

　　E第二类无形磨损，是指生产制造工艺的改进引发的原来购买的设备贬值

　　18、要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。其补偿方式有( )。

　　A.有形补偿 B.无形补偿 C.局部补偿

　　D.完全补偿 E部分补偿

　　19、设备更新的特点包括( )。

　　A.设备更新的核心工作是确定设备的自然寿命

　　B.设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命

　　C.设备更新分析以费用年值法为主

　　D.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量

　　E只比较设备的费用

　　20、物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，表现在( )。

　　A.提高物业租金 B.提高管理效率 C.提高入住率

　　D.减少租金拖欠 E降低管理费用

　　21、物业经营管理中，会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题，以下属于该种情况的是( )。

　　A. 灯泡更换 B.屋顶的翻新 C.入口改造

　　D.大堂改造 E空间使用功能的调整

　　22、以下关于房地产的投资回收和投资回报的叙述中，正确的是( )。

　　A.投资回收是指投资者对其所投入资本的回收

　　B.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬

　　C.就房地产开发投资来说，投资回收则主要表现为开发商利润

　　D.投资回收通常是用提取折旧的方式获得

　　E投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率

　　23、以下关于内部收益率的叙述中，错误的是( )。

　　A.表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

　　B.表明了项目投资所能支付的最低贷款利率

　　C.内部收益率大于行业基准收益率时，项目可行

　　D.内部收益率小于行业基准收益率时，项目可行

　　E内部收益率小于目标收益率时，项目不可行

　　24、动态投资回收期是指在考虑资金时间价值情况下，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，以下正确的是( )。

　　A.是反映开发项目投资回收能力的重要指标

　　B.对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起

　　C.累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份

　　D.动态投资回收期以月表示

　　E一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目

　　25、以下关于现金回报率的表述中，正确的是( )。

　　A.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率

　　B.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的总资本的比率

　　C.反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系

　　D.反映了初始现金投资或首付款与月现金收入之间的关系

　　E现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率

　　26、还本付息的方式包括( )。

　　A.一次还本利息照付，每期仅支付当期利息，最后一期归还全部本金并支付当期利息

　　B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息

　　C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息

　　D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息

　　E“气球法”，即借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

　　27、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率，以下表述正确的是( )。

　　A.对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.5

　　B.该指标的计算对出租经营或自营的房地投资项目非常重要

　　C.当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息

　　D.偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算

　　E偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数

　　28、下列关于资产负债率的表述中，错误的是( )。

　　A.是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标

　　B.属短期偿债能力指标

　　C.反映债权人所提供的资金占全部资产的比例

　　D.反映债务人所提供的资金占全部资产的比例

　　E.可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度

　　29.净现值法和内部收益率的主要区别在于净现值( )。

　　A.能反映投资获利数额的大小

　　B.能反映投资利润率的高低

　　C.需要首先确定折现率大小

　　D.无论在何种情况下，结论与内部收益率相同

　　(二)多项选择题

　　1.ABDE 2.ABCDE 3.ABCD 4.BCDE 5.BD 6.ABCDE 7.ABDE 8.BE 9.ABCE 10.ABDE 11.ABE 12.ABDE 13.ABCD 14.BC 15.ACD 16.BE 17.ABC 18.CD 19.BCDE 20.ACD 21.BCDE 22.ABDE 23.BD 24.ABCE 25.ACE 26.ABCDE 27.BCDE 28.BD 29.AC

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