2014年物业管理师《经营管理》章节练习5

　　(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)

　　1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做( )。

　　A. 现金流入 B. 现金流出 C. .货币流量 D.现金流量

　　2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第( )期期末发生的。

　　A. .0 B. 1 C. .2 D. 3

　　3.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的( )。

　　A. .算数和 B. .代数和 C. 对数和 D. 平方和

　　4.以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是( )。

　　A.物业可以获取的最大租金收入

　　B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积

　　C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入

　　D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化

　　5.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称为( )。

　　A.特别收入 B.经营收入 C.计划内收入 D.计划外收入

　　6.一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中( )。

　　A.拖欠收入项目 B.其他收入项目 C.收租损失项目 D.租金收入项目

　　7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的是( )。

　　A.有效毛收入= 毛租金收入一收租损失+其他收入

　　B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租损失+其他收入

　　C.有效毛收入= 潜在毛租金收入一收租损失+其他收入

　　D.有效毛收入= 潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入

　　8.以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是( )。

　　A.净运营收益= 潜在毛收入―运营费用

　　B.净运营收益= 潜在毛收入―管理费用

　　C.净运营收益= 有效毛收入―运营费用

　　D.净运营收益= 有效毛收入―管理费用

　　9.以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是( )。

　　A.可以取值有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比

　　B.每天更换的洗手间用纸费用的支付

　　C.可以根据物业大、中修计划事先做出预算

　　D.根据市场需求的变化改变室内空间布局的支付

　　10.《物业管理条例》中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作( )。

　　A.大项维修资金 B.大项维修费用 C.专项维修资金 D.专项维修费用11.城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的( )。

　　A.5%和1% B. 6%和2% C.7%和3% D.8%和4%

　　12.房地产投资经营过程的“两税一费”是指( )。

　　A.企业所得税、城市维护建设税和教育费附加

　　B.企业所得税、城市维护建设税和教育费

　　C.营业税、城市维护建设税和教育费

　　D.营业税、城市维护建设税和教育费附加

　　13.营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。目前营业税的税率为( )。

　　A.5% B. 6% C. 7% D. 8%

　　14.以下关于城镇土地使用税和房产税的表述中，错误的是( )。

　　A.房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收

　　B.城镇土地使用税依照土地等级、用途按占用面积征收

　　C.房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税

　　D.城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支

　　15.企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。房地产开发投资企业所得税税率一般为( )。

　　A.31% B. 32% C. 33% D. 34%

　　16.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为( )。

　　A.资本的时点价值 B.资本的时间价值 C.资金的时点价值 D.资金的时间价值

　　17.个人储蓄的动机和国家积累的目的都是( )。

　　A.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的消费

　　B.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的投资

　　C.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的投资

　　D.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费

　　18.在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法( )。

　　A.相同 B.不同 C.差不多 D.不知道

　　19.客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的( )。

　　A.时间 B.地点 C.频率 D.速度

　　20.利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以( )。表示

　　A.小数 B. 整数 C.分数 D.百分数21.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按( )计息的。

　　A.单利 B.复利 C.单利和复利 D.单利或复利

　　22.某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%，每月计息一次”。这里的年利率6%称为( )。

　　A.实际利率 B.表面利率 C.名义利率 D.票面利率

　　23.当按单利计算利息时，名义利率和实际利率的关系是( )。

　　A.大于 B.小于 C.相等 D.不一定

　　24.年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为( )。

　　A. 1120、1125.51、1126.83

　　B. 1120、1126.83、1125.51

　　C. 1126.83、1125.51、1120

　　D. 1126.83、1120、1125.51

　　25.在复利计算公式中，常用的符号包括P、F、A.、G、S、n和i等，其中G表示( )。

　　A.每一时间间隔收入或支出的等比变化值

　　B.每一时间间隔收入或支出的等差变化值

　　C.连续出现在各计息周期期末的等额支付金额

　　D.每个计息周期的利率

　　26.以下关于复利计算公式中系数的表述中，错误的是( )。

　　A. (1+i)n称为“等额序列支付现值系数”

　　B. [i (1+i)n /(1+i)n ―1]称为“一次支付现值系数”

　　C. [i (1+i)n /(1+i)n ―1]称为“一次支付终值系数”

　　D. [i /(1+i)n ―1]称为“等额序列支付终值系数”

　　27.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是( )。

　　A. 15.87% B. 16.87% C. 17.87% D. 18.87%

　　28.某投资者向银行贷款200万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是( )万元。

　　A. 50.65 B. 51.65 C. 52.65 D. 53.65

　　29.某写字楼投资项目在40年的持有期内各年净运营收益均为20万元，折现率为10%，则该写字楼投资项目的收益现值为( )。

　　A. 195.58 B. 165.58 C. 295.58 D. 265.58

　　30.已知某出租公寓的年有效毛租金收入为1000万元，年运营费用为300万元，如果租金收人和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值为( )万元。

　　A. 11007.57 B. 11070.57 C. 11700.57 D. 17100.5731.设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗，分为( )。

　　A.有形磨损和物质磨损 B.有形磨损和无形磨损

　　C.精神磨损和无形磨损 D.外形磨损和无形磨损

　　32.要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。设备有形磨损的局部补偿是( )。

　　A.修理 B.更换 C.现代化技术改革 D.现代化技术改造

　　33.对设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是( )。

　　A.维修设备 B.更换设备 C.技术研发 D.技术改造

　　34.设备经济寿命的动态计算方法中，考虑资金时间价值的影响时，需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为( )。

　　A.设备报废的时间 B.设备使用的时间

　　C.设备使用费用支出最小的时间 D.初始购置设备费用支出的时间

　　35.( )，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。

　　A.静态评价指标 B.动态评价指标 C.初步评价指标 D.详细评价指标

　　36清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的( )，更加重视项目偿债能力的评价结果。

　　A.中介机构 B.证券机构 C.金融机构 D.政府机构

　　37财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，常表示为( )。

　　A. NPY B. NPV C. MPY D. MPV

　　38基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的( )投资回报率。

　　A.最低 B.最高 C.平均 D.一般

　　39如果NPV( )0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

　　A.大于 B.小于 C.小于等于 D.大于等于

　　40财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目( )的基本指标。

　　A.安全性 B.风险性 C.盈利性 D.周期性41某商业店铺的购买价格为80万元，其中60万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为5.6万元，则该项投资的税前现金回报率为( )。

　　A. 18% B. 19% C. 28% D. 29%

　　42、下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是( )。

　　A.购买物业 B.购买电梯 C.购买中央空调 D.购买备用路灯

　　43、下列房地产置业投资行为中，属于购置投资行为的是( )。

　　A.支付工资 B.购置电梯 C.支付清洁费用 D.购置备用路灯

　　44、甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3年存款的年利率为5?，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为( )。

　　A.30000元 B.29803元 C.32857元 D.31500元

　　45、一项6年后付款800元的购货，当银行利率为10?时，如果按照复利计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为( )。

　　A.451.6元 B.800元 C.500元 D.480元

　　46、某企业按照12?的年利率取得贷款200000元，要求在5年内每年末等额偿还，则每年的偿还金额为( )。

　　A.40000元 B.52000元 C.55482元 D.64000元

　　47、年初李军存入一笔资金，在存满3年后每年年末取出1500元，这笔款项于第8年末取完。若银行的存款利率为8，则李军应在最初一次性存入( )。

　　A.5505元 B.8620元 C.3866元 D.7500元

　　48、下列关于设备更新特点的说法中，不正确的是( )。

　　A.经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的

　　B.设备更新需要同时考虑以前和未来的现金流量

　　C.设备更新只比较设备的费用

　　D.设备更新以费用年值法为主

　　49、下列磨损中，属于无形磨损的是( )。

　　A.居民搬家时，公共排水管道被家具撞坏

　　B.电梯生锈腐蚀

　　C.玻璃幕墙被冰雹砸坏

　　D.新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换

　　50、下列盈利能力指标中，属于静态指标的是( )。

　　A.借款偿还期 B.投资回报率 C.财务内部收益率 D.资产负债率陈艳兰　51、下列盈利能力指标中，属于动态指标的是( )。

　　A.借款偿还期 B.投资回报率 C.偿债备付率 D.财务净现值

　　52.将一笔资金按年利率6%存入银行要在5年后复本利和为100万元，则现应存款( )万元。

　　A.70.56 B.74.73 C.76.92 D.79.21

　　53. 某人拟购买一套住宅供出租用，预计每年平均可获得净利2万元，该住宅使用年限还有20年，资本利率为10%，则购买此住宅时，投资额最高为( )万元。

　　A.16.04 B.16.40 C.16.73 D.17.03

　　54.利用净现值评估项目时。该投资项目在经济上可取的条件是( )。

　　A.NPV>0 B.NPV<0 C.NPV=0 D.NPV≥0.

　　55. 用内部收益率评估房地产开发项目经济合理的标准是( )。

　　A.内部收益率≥0 B.内部收益率<0

　　C.内部收益率≥ 折现率 D.内部收益率<折现率

　　56. 某开发项目各年净现金流量如下表所示，其静态回收期为( )年。

　　单位：万元

　　年份012345

　　现金流入 0300300300300

　　现金流出5005050505050

　　A.4.0 B.3.5 C.3.2. D.3.0

　　57. 某项目的总投资为1200万元，其年收入为1950万元，年税费及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。则该项目的投资利润率为( )。

　　A.20%. B.40% C.54% D.63%　【参考答案】

　　(一)单项选择题

　　1.D2.A3.B4.C5.D6.B7.D8.C9.B10.C11.C12.D13.A14.D15.C16.D17.D18.A19.A20.D21.B

　　22.C23.C24.A25.B26.C27.A28.D29.A30.B31.B32.D33.B34.D35.B36.C37.B38.A39.D40.C41.C

　　42.D43.B44.B45.A 46C47.A48.B49.D50.B51.D 52.B53.D 54.D 55.C56.C 57.A

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