2014物业管理师《综合能力》第九章:物业管理与和谐社会

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　　物业管理与和谐社会建设

　　党的十六届四中全会提出了建设社会主义和谐社会的目标和任务，并且强调“要适应我国深刻变化，把和谐社会摆在重要地位。”我国的物业管理工作，是随着城镇住房制度改革的逐步推进，房屋所有权结构发生了重大变化，居民对住房财产的使用、维护、保值提出了较高的服务需求的情况下，在改革和人民生活水平不断提高的进程中逐步发展起来的。20多年的实践证明，抓好物业管理，是我国社会转型期构建和谐社会的一个重要方面。

　　(一)物业管理在和谐社会建设中的重要作用

　　物业管理是市场经济发展中新兴的一个服务性行业。从经济形式上说，它是一种以服务为内容的特殊商品;从管理形式上说，它是一种寓管理于服务之中的特殊管理。北京市贯彻实施《物业管理条例》两年来的实践证明，物业管理在自然化解业主与管理者之间的种种矛盾，促进和谐社会的建设等方面，具有重要作用。

　　1.物业管理保证了物业本身功能充分发挥。

　　物业管理最基本的指导思想是，通过自己的服务，即专业化的维护、修缮、更新、改造等管理，使自然环境和人为因素对物业所造成的损坏程度降到最低限度，从而保证物业功能的发挥，使其产生更好的经济效益。如果没有物业公司的专业化管理，任物业自然损坏，就会造成社会财富的巨大浪费。

　　2.物业管理促进了城市管理的社会化和专业化发展。

　　以往人们在日常生活中遇到种种问题时，总是东奔西跑、耗费口舌，而如今，按照《物业管理条例》，将分散的房屋修缮、设备维修、治安保卫、清洁卫生、园林绿化都汇集到了一家，统一管理，不仅方便了使用人，而且也使整个城市的生活趋于综合化、系统化、秩序化，从而促进了城市管理的社会化和专业化，提升了城市和居民生活的品质。

　　3.物业管理为业主创造了安全舒适的人居环境。

　　现代物业管理，除了正常的房屋修缮保养外，还对环境卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化管理，为业主和使用人营造优美、整洁、方便、舒适、安全、健康的生活空间。使人们在心灵深处感受到浓厚的城市文化气息，陶冶了人的情操，净化了人的心灵。

　　4.物业管理还促进了城市精神文明建设。

　　物业管理，按照《条例》的宗旨，在运用社会化、专业化的管理方法为业主和使用人提供安全舒适的居住环境的同时，还以居住区为载体，开展丰富多彩、形式多样的文化娱乐和学习教育活动，促进城市文明建设。几年来，北京市各物业管理部门与居委会和业主委员会，就开展了许多诸如创建文明家庭、共建文明小区、学习培训，以及抵制各种社会不良行为风气的活动。为形成良好社会风气，构建和谐社会起到了重要作用。

　　(二)物业管理在和谐社会建设中的努力方向

　　当前，物业管理工作为构建和谐社会作贡献可以从以下三个方面去努力。

　　1.不断提高物业管理的覆盖面

　　改革开放前，我国城镇居民的住房实行实物分配，其物业多为各部门、各单位直管。改革开放后，我国大力推进住房制度改革，停止了住房的实物分配，实行住房分配货币化。通过房改，大部分城镇居民拥有了自己的房产，形成了以居民私有产权为主、多种产权形式并存的新的住房产权格局。目前，随着房改的深入，按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的规定，绝大部分城镇新建住宅小区实施了物业管理，从根本上改变了过去小区面貌“一年新、两年旧、三年破”的状况，为广大人民群众创造了安全、舒适的生活环境。但是，基于各方面的原因，原来由各部门、各单位管理的物业真正实行物业管理的还不多。这些原有的物业大都沿袭计划经济的体制，由原单位(部门)维持管理，不仅存在公费管私产的不合理问题，还因为住房产权的转移，不少业主已经不是原单位的人，这些房产仍然由原单位管理，则更加不合理。因此，潜在矛盾和冲突时时可能发生，致使大多数原有物业缺少正常的维护，特别是房屋的共用部位和共用设施问题越积越多，存在着不少不和谐的因素和隐患。因此，对原有房屋实施有效的物业管理，大势所趋，势在必行。早在1997年，国家建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对旧住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。近几年来，湖北省黄石市由市政府组织，在市房管局的指导下对几十个旧有小区进行了以拆除违章建设、消灭泥巴路、疏通水道、增加便民设施和户外活动场所、提高绿化覆盖率、改善环境卫生为主要内容的环境综合整治，整治后实施新的物业管理，深受老百姓欢迎。通过物业管理，不仅旧小区的面貌，改变着居民的生活方式，也潜移默化地改变着整个城市的文化，成为和谐社会建设的样板。居民从开始不理解、不支持、不配合到最后纷纷要求加快整治的步伐。安居才能乐业，实践使大家深深体会到，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，现存的城市单位型社区即可开始实现向真正意义社会型社区的转变，其对和谐社会的贡献是不言而喻的。

　　2.研究拓展物业管理的服务范围

　　一个和谐的社区首先应该是一个具有高度的认同感和归宿感的社区。所谓物业管理，是指业主通过选定物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。据此，物业管理所提供的服务主要有两个方面：一是对配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。此外，按照《物业管理条例》第四十四条、四十五条的规定，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同没有约定的服务工作，也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托，为其向业主代收有关费用。从一些做得比较好的物业管理范例来看，拓展物业管理的服务范围，在建设具有高度认同感和归宿感的和谐社区中，是大有可为的。武汉市百步亭物业管理服务，以群众的需求作为第一信号，实行低收费、高服务，其物业管理做到了“全方位、全天候、全过程”，使业主处处感受到温馨和便利。多年来，百步亭花园社区的居民以“家住百步亭”为荣耀。2002年元月，百步亭花园荣获建设部颁发的首届“中国人居环境范例奖”，成为武汉市乃至全国物业管理的品牌。2003年10月，中宣部、建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。去年以来，百步亭花园社区又作为和谐社区建设的典型，受到媒体的大力宣扬和推介，前往百步亭参观考察的领导和社会各界均给予百步亭以高度的赞扬和肯定。百步亭花园的经验表明，物业管理服务必须充分关注大众群体，广大的中低收入者是物业管理服务的主体，在研究拓展服务范围时，要根据广大群众的需求和承受能力，选择好服务内容和收费标准。同时，还要妥善处理好基本的物业需求和特殊需求的关系，做到在效率和公平之间选择平衡点，在提高物业服务的同时又能化解一些社会问题。

　　3.切实规范物业管理各方行为

　　社会和谐的主体是“人”的和谐。抓好物业管理不能见“物”不见“人”，必须切实规范物业管理各方的行为。物业管理作为我国的新兴行业，其发展过程中，各种社会矛盾也呈现出来。如在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡、房屋质量的责任、共用部位、共用设施设备利用与收益的归属，物业管理服务质量，专项维修资金的使用等等，都是容易出现纠纷的热点问题。这些热点问题最终集中反映在物业管理的甲乙双方，即业主与物业管理企业两方。如果处理不好，不仅影响物业管理工作的开展，还将直接带来社会的不和谐。因此，政府监管是不可或缺的，作为政府的物业管理主管部门，要严格按照《物业管理条例》的要求，切实履行职责。一是要持续深入开展对《物业管理条例》的宣传，使业主明确自己是物业管理区域内物业管理的主要责任主体，是物业的主人，具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任、遵守公共利益和社会责任、按时缴纳物业服务费用等义务。二是要切实加强对物业管理市场的监管，依据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保障。同时，要加大整顿和规范物业管理市场秩序的力度，严格市场准入和清出制度，加强企业资质管理。要大力开展诚信和职业道德教育，加快建立物业管理企业信用档案，完善投诉举报制度，营造一个良好的物业管理的市场环境。三是要引导物业管理企业创省优、创国优，培育物业管理示范项目，提升物业管理的档次和水平，为推进物业管理工作的开展、赢得社会对物业管理工作的认同和支持树立榜样。四是要协调好物业管理与社区建设的关系。

　　充分发挥物业管理在社区建设，尤其是在社区服务业的发展中所具有的重要作用和优势，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，共同为构建和谐社区发挥应有的作用，作出应有的贡献。

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