2014物业管理师《制度与政策》知识点:业主大会制度

　　业主大会制度

　　1.业主的概念

　　《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。

　　2. 业主的权利与义务

　　《物业管理条例》规定了业主的十项权利和六项义务

　　业主在物业管理活动中享有的权利包括：

　　①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

　　②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

　　③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

　　④参加业主大会会议，行使投票权

　　⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权

　　⑥监督业主委员会的工作

　　⑦监督物业服务企业履行物业服务合同

　　⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督

　　权

　　⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用

　　⑩法律、法规规定的其他权利

　　业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：

　　①遵守管理规约、业主大会议事规则

　　②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

　　③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

　　④按照国家有关规定交纳专项维修资金

　　⑤按时交纳物业服务费用

　　⑥法律、法规规定的其他义务

　　3. 业主大会

　　业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益

　　业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：

　　(1)报告业主大会的筹备工作情况;

　　(2)宣读业主名册

　　(3)宣读《业主大会议事规则》草案和《管理规约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《管理规约》的修改结果;

　　(4)投票通过《业主大会议事规则》和《管理规约》;

　　(5)宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。

　　业主大会的六项职责：

　　(1)制定和修改业主大会议事规则;

　　(2)制定和修改管理规约

　　(3)选举业主委员会委员更换业主委员会成员，

　　(4)选聘和解聘物业服务企业;

　　(5)筹集和使用专项维修资金; (两个2/3)

　　(6)改建重建建筑物及其附属设施;(两个2/3)

　　(7)有关共有共同管理权利的其他重大事项。

　　4. 业主委员会

　　业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性

　　执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项

　　业主委员会委员应当符合以下条件：

　　(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　(2)遵守国家有关法律、法规;

　　(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(5)具有一定组织能力;

　　(6)具备必要的工作时间。

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