2014物业管理师《制度与政策》知识点:融资与抵押贷款

　　融资与抵押贷款

　　在我国城市居民收入不高的现实条件下，住宅区管理与服务收费不可能过高，因而多数物业管理公司都在广开门路多种经营，以增加收入。对于那些大型物业管理公司，其经济实力达到一定程度后，便可直接投资于物业的开发与经营，这就需要进行资金融通，亦即融资。广泛地寻找资金来源，大量获取借贷资金，几乎成了物业投资资金筹措的主导思想。

　　对于物业投资而言，抵押贷款是资金来源的重要渠道。抵押贷款就是以自己所拥有的物业作抵押，向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。物业管理公司在利用抵押贷款而筹集投资资金时，应遵循如下原则。

　　(1)公司的债务与其自有资本必须保持适当平衡关系的原则。尽管“负债经营”已成为当代企业经营的生财之道，然而恰当的举债规模仍然是企业要坚持的一个原则，不考虑自身的经济实力与承受能力，一味举债借款对公司是危险的。一遇市场波动，就会带来损失，甚至面临破产的危险。因而“量力而行”，保持公司的负债额与自有资本恰当的比例，是制订筹资方案，进行融资决策的一项基本原则。

　　(2)尽可能均匀安排债务偿还期的原则。集中于一个时期偿还债务，往往会使公司面临巨大的压力。为了保证公司有较稳定的资金供给，最好同时安排有较长期限的贷款，应力争借贷有一定的偿还宽限期。

　　(3)妥善安排、有效利用的原则。应尽量安排长期贷款用于项目的开发建设、短期贷款用于支付贷款本息及维持项目经营，充分利用好每一笔贷款。

　　(4)统筹兼顾、全面考虑的原则。抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息，还应研究赋税条件、法律咨询等问题及因不能按时还贷而将承受的惩罚性支出等问题。

　　(5)妥善制订还贷计划的原则。所有的抵押贷款均要按时还本付息。因而，几乎每一笔贷款都应在借贷时就制订好切实可行的还贷计划。应尽可能均匀安排每年应支付的贷款本息，作出妥善的财务安排。

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