2013年土地估价实务基础模拟题第二套6

　　三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51～60，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.25分)

　　(一)某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200┫，建筑容积率为2.4。该大楼1、2层为商场，商场建筑面积为4300┫，两层建筑面积相同;3、4层为办公楼，建筑面积为3800┫，两层建筑面积相同;4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。根据以上资料，回答51～55小题的问题。

　　51.甲企业为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地倒用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有(　　)。

　　A.应分用途登记

　　B.按综合用途对全部土地进行登记

　　C.住宅部分不能由企业办理土地登记手续

　　D.住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续

　　52.该企业一职工冯某分配到6层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88┫，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应(　　)。

　　A.依法获得土地补偿

　　B.依法办理土地登记手续

　　C.依法交纳土地占用费

　　D.依法交纳土地出让金

　　53.企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构A接受委托后，首先应明确的内容有(　　)。

　　A.估价日期

　　B.评估基准日

　　C.评估目的

　　D.评估对象

　　54.企业甲为融资需要，于2009年11月30日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括(　　)

　　A.市场比较法

　　B.路线价估价法

　　C.基准地价系数修正法

　　D.成本逼近法

　　55.土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/┫(建筑面积)，剩余法评估结果为3100元/┫(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是(　　)。

　　A.可建议增加抵押物的期限

　　B.可建议扩大抵押物的权限

　　C.可建议增加抵押物的建筑面积

　　D.可建议增加其他抵押物

　　(二)某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拔方式取得的国有土地，土地面积为3000┫，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。该办公楼建成后，预计售价为11000元/┫，开发期为两年，建筑费为4500元/┫，专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%。

　　W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/┫计收;耕地开垦费按10元/┫计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平，(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元/┫，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地幽让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/┫，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/┫，商业用地出让金最低不得低于600元/┫。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/┫，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/┫，商业用地出让金最低不得低于930元/┫。根据以上资料，回答56～60小题的问题。

　　56.老厂区用地在规划用途条件下，法定最高年期的土地使用权单位面积地价为(　　)元/┫。

　　A.7114.30

　　B.7365.20

　　C.7185.65

　　D.7204.80

　　57.经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，该企业最高可以得到的补偿为(　　)万元。

　　A.1126.35

　　B.1186.30

　　C.1113.17

　　D.1028.54

　　58.该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可购买的土地面积为(　　)┫。

　　A.30317.53

　　B.33107.52

　　C.32134.30

　　D.31113.67

　　59.土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用(　　)形式表现的收益。

　　A.实物

　　B.地租

　　C.地价

　　D.货币

　　60.采用成本逼近法估价时，农地取得费的计息期为(　　)开发期。

　　A.整个

　　B.1/2

　　C.1/4

　　D.3/4

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