2013年土地估价案例与报告模拟题7

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　　二、报告判读题

　　(一)

　　1.报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题

　　(1)不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。

　　(2)不合法(规划批准为多层住宅)。

　　2.估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素

　　(1)设计批复。

　　(2)用途为多层住宅小区。

　　(3)容积率1.5。

　　(4)建筑覆盖率小于或等于35%。

　　(5)环境状况表明很适合修建住宅。

　　(6)地质状况表明只适合修建多层住宅。

　　(7)本区域对多层住宅需求较大。

　　3.如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求

　　(1)多层住宅用地。

　　(2)位于本区域(或同一市场圈等)。

　　(3)近期(不超过3年)。

　　(4)正常销售。

　　(5)规模相当。

　　(6)档次相当。

　　(7)其他合理答案。

　　4.不动产开发前期费用中不应计入的项目

　　(1)电缆铺设费用。

　　(2)排水管道费用。

　　5.总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式

　　(1)总售价=3500元/m2×35000m2。

　　(2)总开发费用=[700+(2450+2103.97+227.70)]万或：建造成本=700元/m2×35000m2。

　　(3)销售费用=12250万元×8%。

　　(4)利息={[(P+700)×(1+6.03%)2-1] +(2450+2103.97+227.70)×[(1+6.03%)2/2-1]}万元。

　　(5)利润=(P+700+2450+2103.97+227.70)万元×24%。

　　(二)土地估价报告改错题

　　土地估价技术报告中存在的主要错误：

　　第一部分总述

　　(1)估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。

　　(2)估价依据中，“××省关于土地管理的法律、法规’’提法太笼统，未说明与本次评估有关的

　　法律、法规是哪些。

　　(3)估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。

　　(4)估价结果中，缺少楼面地价。

　　(5)缺少“估价结果一览表”。

　　(6)需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。

　　第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

　　(7)土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。

　　(8)土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。

　　(9)建筑物状况描述不详。

　　(10)地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。第三部分土地估价

　　(11)估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。

　　(12)未说明估价方法选择的依据。

　　(13)收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。

　　(14)未说明客观租金计算方法的选择依据。

　　(15)折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年。

　　(16)出租总费用中漏计税费项目。

　　(17)未说明综合还原率确定的过程及依据。

　　(18)总楼价计算中的使用年期应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。

　　(1 9)收益还原法估价结果无单位地价。

　　(20)市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。(21)市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。

　　(22)比较因素中还应有容积率等的修正。

　　(23)未说明地价指数的来源依据。

　　(24)估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。

　　(25)未说明由三个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。

　　(26)地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的是加权平均数。

　　(27)地价的确定中，估价结果无大写。第四部分附录

　　(28)缺少估价对象房屋产权证。

　　(29)缺少估价对象位置示意图(30)缺少估价机构工商营业执照。

　　(31)报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法;以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。

　　(三)土地估价报告改错题：土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因第一部分总述

　　(1)估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。

　　(2)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知([20011国土[籍]字第

　　180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。

　　(3)估价依据缺乏土地估价技术规程。

　　(4)地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。

　　(5)使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的“国有土地使用证”为准。

　　(6)土地估价技术报告，，供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。

　　(7)缺少土地估价师签字栏。

　　第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

　　(8)估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0.81。第三部分土地估价

　　(9)成本逼近法的计算公式有误。

　　(10)成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。

　　(11)成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息=土地取得费及有关税费×开发周期×5.85%+土地开发费×开发周期×1/2×5.85%。

　　(12)投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。

　　(13)计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。

　　(14)增值收益率有打印错误。

　　(15)成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。

　　(16)基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。

　　(17)基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0.81，容积率修正系数为1.00。

　　(18)基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。

　　(19)基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确2005年12月31日至2008年12月31日之间的地价变化情况。

　　(20)基准地价系数修正法计算结果有误。

　　(21)地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。

　　(22)地价确定中，两种方法的权重和不等于1.0。

　　(23)估价结果中，总地价没有大写。

　　(24)缺少土地估价结果一览表。第四部分附件

　　(25)缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。

　　(26)缺少估价对象的照片资料。

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