2013年土地估价案例与报告模拟题1

　　一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)

　　(一)

　　某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙;宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：

　　1.在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?

　　A.是集体还是国有

　　B.(　　)

　　C.(　　)

　　D.(　　)

　　2.根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

　　3.若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。

　　4.若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/m2。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/m2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/m2，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/m2。列出上述操作过程中的错误点。

　　5.假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?

　　(二)

　　某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价1：7头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1967年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。下面是该事务所此次估价工作日志的内容：

　　(1)6月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。

　　(2)6月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。

　　(3)6月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。

　　(4)6月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。

　　(5)6月23日下午，开始调查资料。

　　(6)6月25日上午。开始撰写报告。

　　(7)6月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。

　　(8)6月30日上午，收到国土资源局付款。

　　关于评估技术路线和方法，日志有以下记录：

　　(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。

　　(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。

　　请根据以上情况，回答下列问题：

　　1.仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题?

　　2.确定土地估价事项的内容一般包括哪些?

　　3.确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义?

　　4.日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理，原因何在?

　　5.假如你是估价师，该如何设计估价技术路线?

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