2013年土地估价案例与报告模拟题5

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　　(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。

　　土地估价技术报告

　　第一部分总述

　　一、估价项目名称W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)

　　二、委托估价方W企业

　　三、受托估价方(略)

　　四、估价目的

　　W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([2000]国土[法]字第l53号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。

　　五、估价依据

　　(1)《中华人民共和国土地管理法》。

　　(2)《中华人民共和国房地产管理法》。

　　(3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理

　　暂行规定》的通知([2000]国土[法]字第153号)。

　　(4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知([2001]国土[籍]字第180号)。

　　(5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

　　(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。

　　(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。

　　(8)委托方提供的有关资料。

　　六、估价基准日

　　2007年12月31日

　　七、估价日期

　　2008年7月20日至2008年9月20日

　　八、地价定义

　　待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。

　　九、需要特殊说明的事项

　　(一)假设条件

　　(1)：土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

　　(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。

　　(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

　　(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

　　(5)委托方提供的资料属实。

　　(二)使用说明

　　(1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。

　　(2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。

　　(3)此次土地估价报告分“土地估价报告’’和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。

　　(4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。

　　(5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。

　　十、土地估价师签字

　　姓名、估价师资格证书号

　　十一、土地估价机构

　　土地估价机构负责人签字：

　　(土地估价机构公章)

　　2008年9月20日

　　第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

　　一、估价对象描述

　　1.土地登记状况待估宗地位于B县光明路××号，土地面积为2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。

　　2.土地权利状况

　　待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为w企业，土地使用证编号为××国用(2005)字第××号。无他项权利限制。

　　3.土地利用状况

　　待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。

　　二、地价影响因素分析(略)

　　第三部分土地估价

　　一、估价原则(略)

　　二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼

　　近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下：

　　(一)成本逼近法

　　成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益。

　　1.土地取得费及有关税费

　　根据《A省土地管理法实施条例》及8县土地征收的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费;税费主要有耕地占用税、土地管理费等。

　　(1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。

　　(2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及8县的有关规定，征收耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元/m2、耕地开垦费为8元/m2和新增建设用地有偿使用费为7元/m2，合计税费为19.5元/m2。

　　(3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m2。

　　上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。

　　2.土地开发费

　　此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。

　　通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元/m2之问，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2。

　　3.投资利息

　　根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按l年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)元/m2×1×5.85%=6.32元/m2。

　　4.投资利润

　　调查近期B县经济开发区开发投资利润及XX企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为l2%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)元/m2×1×12%=13.7元/m2。

　　5.计算土地增值收益(土地所有权收益)

　　根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。

　　土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30%=(58.1+50+13.7)元/m2×30%=36.5元/m2

　　6.计算待估宗地的土地使用权价格

　　待估宗地的土地使用权价格=(58.1+50+6.32+13.7+36.5)元/m2=164.6元/m2

　　(二)基准地价系数修正法

　　依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：

　　宗地地价一待估宗地所在区域基准地价× AlA2A3A4A5式中

　　A1――区域条件修正系数;

　　A2――容积率修正系数;

　　A3――土地使用权年期修正系数;

　　A4――基础设施开发程度修正系数;

　　A5――期日修正系数。

　　采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：

　　1.确定待估宗地的土地级别及基准地价

　　经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为l50元/m2。

　　2.确定区域条件修正系数(A1)

　　经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为l.0553。

　　3.确定容积率修正系数(A2)

　　待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见下表)，待估宗地容积率修正系数为1.16。

　　三、地价的确定

　　1.地价的确定对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/m2，基准地价系数修正法：214.84元/m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=(185.2×0.7+164.6×0.2)元/m2=162.6元/m2。

　　2.估价结果

　　待估宗地土地面积：2200.8m2，单位面积地价：162.6元/m2，总地价：35.785万元。第四部分附件

　　1.委托估价函

　　2.待估宗地区域位置图

　　3.委托方营业执照复印件

　　4.估价机构营业执照复印件

　　5.土地估价师证书复印件

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