2013年经济师考试《中级房地产》考试大纲

　　房地产经济专业知识与实务(中级)考试大纲

　　一、房地产经济基本理论

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论，是否掌握供求规律、地价与地租的关系、城市化规律，以及是否具有分析房地产区位优劣、计算地价和把握城市化趋势的能力。

　　考试内容

　　(一)区位理论

　　。

　　区位的概念、特征和种类，房地产区位的概念和主要区位因素;农业区位理论、工业区位理论和中心地理论的基本概念、假设前提和主要内容;同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容，商业区区位选择指向特征，城市空间结构对区位的影响。

　　(二)供求理论

　　房地产需求的概念，需求与需要的异同，决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形;房地产供给的概念，决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形;房地产均衡价格的概念及其形成原理;房地产供求与价格关系的特殊性。

　　(三)地租地价理论

　　地租的概念和本质，地价的概念，我国地价的内涵;劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式;级差地租、绝对地租和垄断地租的概念;地价的本质，地价与地租之间的数量关系。

　　(四)城市化理论

　　城市的概念及其与乡村的区别，城市的类型，城市的产生和发展演变阶段;城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的度量，城市化引起的变化，城市化与社会经济发展和房地产发展;郊区化的概念，发达国家的郊区化现象，我国的郊区化现象;逆城市化现象及其出现的原因。二、房地产征收征用考试目的测查应试人员是否理解房地产征收、征用的概念和异同，是否掌握房地产征收的前提条件、权限、程序、补偿和安置，以及是否具有开展房地产征收、征用相关工作的能力。考试内容(一)房地产征收征用概述房地产征收、集体土地征收和国有土地上房屋征收的概念，房地产征收的限制条件;房地产征用的概念和限制条件;征收与征用的异同。(二)

　　房地产征收的前提条律

　　公共利益的概念、特点和范围。

　　(三)国有土地上房屋征收与补偿

　　国有土地上房屋征收的管理体制、程序、补偿对象、补偿内容、补偿方式;国有土地上房屋征收与补偿的法律责任。

　　(四)集体土地征收与补偿

　　集体土地征收的程序、审批;征地补偿，被征地农民的安置，征地补偿和安置的步骤。

　　三、建设用地使用制度

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解建设用地和国有建设用地使用权划拨、出让、转让、出租、抵押、收回、终止等的概念，是否掌握国有建设用地使用权划拨、出让、转让、出租、抵押的规定，闲置国有建设用地处置和集体建设用地使用制度，以及是否具有实施国有建设用地和集体建设用地使用制度的能力。

　　考试内容

　　(一)建设用地概述

　　建设用地的概念、分类和取得方式;建设用地管理的概念、对象、原则和主要内容。

　　(二)国有建设用地使用权划拔和有偿使用

　　国有建设用地使用权划拨的范围和程序，划拨国有建设用地使用权的管理;国有建设用地使用权出让的方式和特征，国有建设用地使用权出让金，招标、拍卖、挂牌、协议的出让方式及其程序，协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别，国有建设用地使用权出让合同的概念、特征和内容，合同双方的权利和义务，合同的变更和解除;国有建设用地租赁的范围、方式、期限和合同，承租土地使用权的权能，承租土地使用权的收回;国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营的适用范围和报批程序。

　　(三)国有建设用地使用权转让

　　国有建设用地使用权转让的条件、限制、方式和程序。

　　(四)国有建设用地使用权出租

　　国有建设用地使用权出租的条件和程序;国有建设用地使用权租赁合同的主要内容;国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别。

　　(五)国有建设用地使用权抵押

　　国有建设用地使用权抵押权的设定;国有建设用地使用权抵押的程序和登记制度，抵押国有建设用地使用权的占用、管理和处分;建设用地抵押权的灭失;最高额抵押权。

　　(六)国有建设用地使用权收回和终止

　　国有建设用地使用权收回和终止的各种情形。

　　(七)闲置国有建设用地处置

　　闲置土地的认定和处置方式。

　　(八)集体建设用地使用制度

　　集体建设用地的使用范围和原则;集体建设用地使用权的取得、收回、流转和抵押;农村宅基地及其管理。

　　四、房地产市场调研

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解房地产市场调研的概念、程序和基本内容等，是否掌握房地产市场调研的主要方法和调研报告的基本结构、主要内容等，以及是否具有撰写房地产市场调研报告的能力。

　　考试内容

　　(一)房地产市场调研概述

　　房地产市场调研的概念、特点、功能、分类、原则和程序。

　　(二)房地产市场调研的基本内容

　　房地产市场环境调研的内容(政治法律环境、经济环境、社会文化环境、科技发展环境、资源环境);房地产市场供给调研的内容(房地产开发用地供给、增量商品房供给、存量商品房供给、商品房出租供给);房地产市场需求调研的内容(房地产购买力、房地产消费者、房地产消费动机、房地产消费行为);房地产交易调研的内容(房地产成交量、房地产成交价、房地产成交区域、房地产成交者构成);房地产市场营销活动调研的内容(竞争对手状况、房地产价格、房地产营销)。

　　(三)房地产市场调研的主要方法

　　文案调研法、小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法、实验法的概念、主要内容、优缺点和适用条件。

　　(四)房地产市场调研问卷设计

　　房地产市场调研问卷设计的原则;房地产市场调研问卷的基本结构;房地产市场调研问卷中的问题设计;房地产市场调研问卷设计应注意的问题。

　　(五)房地产市场调研报告

　　房地产市场调研报告的基本结构、主要内容、编制的一般步骤和编制应注意问题。

　　五、房地产开发项目前期策划

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解房地产开发项目前期策划的概念、作用和内容等，是否掌握房地产市场细分的概念、作用、依据和房地产开发项目的市场定位、项目定位、产品定位，以及是否具有撰写房地产开发项目前期策划报告的能力。

　　考试内容

　　(一)房地产开发项目前期策划概述

　　房地产开发项目前期策划的概念、特点、作用、原则和内容。

　　(二)房地产开发项目的市场定位

　　房地产市场细分的概念、作用和依据;房地产开发项目市场定位的概念、原则和策略。

　　(三)房地产开发项目的项目定位房地产开发项目SWOT分析的概念和步骤;房地产开发项目定位的概念、原则、内容和程序。

　　(四)房地产开发项目的产品定位房地产开发项目、产品定位的概念、原则、内容和策略。(五)房地产，并发项目前期策划报告

　　房地产开发项目前期策划报告的基本内容。

　　六、房地产投资项目可行性研究

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解房地产投资的概念、特点和房地产投资项目经济评价指标的概念等，是否掌握资金等效值的计算和房地产投资项目经济评价方法，以及是否具有撰写房地产投资项目可行性研究报告的能力。

　　考试内容

　　(一)房地产投资概述

　　投资的概念和本质;房地产投资的概念，房地产直接投资和间接投资的概念，房地产开发投资与房地产置业投资的区别，出售型房地产开发投资与经营型房地产开发投资的区别;房地产投资的特点;房地产投资的主体构成和资金构成。

　　(二)资金的时间价值及等值计算

　　资金的时间价值的概念及产生原因;现金流量及现金流人、现金流出、净现金流量的概念;现金流量图上的要素，现金流量图的阅读和绘制;利息和利率的概念、计算，单利计息与复利计息的区别，名义利率和实际利率的概念及有关计算;资金等效值的概念、作用及其计算。

　　(三)房地产投资项目的现金流量

　　出售型房地产开发项目、经营型房地产开发项目、房地产置业投资项目的现金流人和现金流出的构成。

　　(四)房地产投资项目的财务报表

　　现金流量表的类型、形式、内容、作用和编制注意问题;财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表的形式、内容、作用和编制注意问题;房地产投资项目总投资估算表、借款还本付息计划表的形式、内容和作用。

　　(五)房地产投资项目经济评价指标和方法

　　房地产投资项目财务评价的概念、主要目标;房地产投资项目经济评价指标体系;财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态盈利性指标的概念、计算和评价准则;基准收益率的概念及其确定;成本利润率、资本金利润率、资本金净利润率、总投资收益率、静态投资回收期等静态盈利性指标的概念、计算和评价准则;借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率和速动比率等清偿性指标的概念、计算和评价准则。

　　(六)房地产投资项目不确定性分析

　　不确定性和不确定性分析的概念，不确定性分析的主要内容和意义，房地产投资项目的主要不确定性因素;盈亏平衡分析的概念及基本原理，固定成本和变动成本的分解，线性盈亏平衡分析方法，盈亏平衡点的计算及评价原则;敏感性分析的含义、作用和方法，单因素敏感性分析方法;房地产投资风险的含义和特征，房地产投资项目风险分析的含义和内容，房地产投资风险的类型及系统风险和非系统风险的内容，房地产投资风险识别的主要方法，房地产投资风险估计及评价，房地产投资风险应对的原则和方法。

　　(七)房地产投资项目方案比选

　　房地产投资项目方案的类型;房地产投资项目方案比选的含义和作用;计算期相同和不同的互斥方案比选。

　　(八)房地产投资项目可行性研究报告

　　房地产投资项目可行性研究的概念、作用、主要依据和工作步骤，房地产投资项目可行性研究报告的结构和编制。

　　七、房地产开发项目管理

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解房地产开发项目管理的概念，是否掌握房地产开发项目管理的程序和内容，以及是否具有进行房地产开发项目勘察设计管理、工程招标、合同管理、实施控制、竣工验收和决算的能力。

　　考试内容

　　(一)房地产开发项目管理概述

　　房地产开发项目的概念，房地产开发及房地产开发项目的特点;房地产开发项目管理的概念、程序和内容;房地产开发项目的工程系统构成。

　　(二)房地产开发项目勘察设计管理

　　房地产开发项目勘察设计管理的概念，房地产开发项目工程勘察管理的概念和内容，房地产开发项目勘察设计工作程序;房地产开发项目工程设计管理的概念意义、模式、特点和主要内容;工程勘察和工程设计单位资质及质量责任。

　　(三)房地产开发项目工程招标

　　房地产开发项目工程招标的概念、招标的方式及适用情况;房地产开发项目工程招标的程序及主要工作内容。

　　(四)房地产开发项目合同管理

　　房地产开发项目合同的概念和内容，房地产开发项目合同体系;房地产开发项目合同策划;房地产开发项目合同管理的内容及合同争议的解决。

　　(五)房地产开发项目实施控制

　　房地产开发项目投资控制的概念和内容;房地产开发项目质量的内涵和构成，房地产开发项目质量控制和质量验收;房地产开发项目进度控制的概念、范围和实施。

　　(六)房地产开发项目竣工验收

　　房地产开发项目竣工验收的条件和程序;房地产开发项目竣工结算和决算的内容、方法。

　　八、房地产估价

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解房地产估价的市场法、收益法、成本法和假设开发法的概念、原理，是否掌握不同估价方法的操作步骤和计算公式，以及是否具有测算房地产价值和撰写房地产估价报告的能力。

　　考试内容

　　(一)房地产估价概述

　　房地产估价的概念、主要原则和一般程序。

　　(二)房地产估价的市场法

　　市场法的概念、适用的估价对象和估价操作步骤;搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整和求取估价对象价值的含义和主要内容。  
　　(三)房地产估价的收益法

　　收益法的概念、适用的估价对象和估价操作步骤;收益法的计算公式，净收益、报酬率的求取。

　　(四)房地产估价的成本法

　　成本法的概念、适用的估价对象和估价操作步骤;成本法的基本公式，重新购建价格的概念和求取，建筑物折旧的求取。

　　(五)房地产估价的假设开发法

　　假设开发法的概念、适用的估价对象和估价操作步骤;假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法的含义及区别;假设开发法计算中开发经营期、开发完成后的房地产价值，扣除项目金额、折现率等的求取。

　　(六)房地产估价报告

　　房地产估价报告的概念、形式和组成。

　　九、房地产市场营销

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解房地产市场营销的概念、特点和房地产开发经营观念的演变，是否掌握市场营销有关理论、方法和房地产渠道策略、价格策略、促销策略等，以及是否具有制订房地产市场营销方案的能力。

　　考试内容

　　(一)房地产市场营销概述

　　房地产市场营销的概念和特点;生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会营销观念等房地产开发经营观念的基本内容及其区别，现代房地产市场营销的内容;房地产市场营销流程;房地产市场营销组合的概念，战术性的4Ps、6Ps、战略性的4Ps和11Ps的内容。

　　(二)房地产渠道策略

　　直接渠道、间接渠道和网络渠道等房地产销售渠道的优缺点;房地产销售渠道选择的原则和影响因素;商品房销售代理及其工作流程。

　　(三)房地产价格策略

　　房地产价格策略的概念和内容;房地产定价目标的概念和种类，房地产定价原则;房地产定价的基本方法;房地产项目定价的基本程序;房地产定价策略;房地产价格调整方法。

　　(四)房地产促销策略

　　房地产促销的概念和方式;房地产广告的概念和特点，房地产广告目标和预算，房地产广告基调的确定，房地产广告媒体及其选择，房地产广告效果评价，房地产广告管理;人员促销的概念、特点、管理和程序;营业推广的概念、方法，营业推广效果的评价方法;公共关系推广的概念、原则和作用，房地产公共关系促销活动的形式。

　　(五)房地产市场营销方案

　　房地产市场营销方案制订的步骤，房地产市场营销方案的框架。

　　十、物业管理

　　考试目的

　　测查应试人员是虿理解业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业的概念等，是否掌握临时管理规约、管理规约、物业管理招标投标、物业服务合同的主要内容，以及是否具有测算物业服务费等解决物业管理实际问题的能力。

　　考试内容

　　(一)业主和业主大会

　　业主的概念、认定、权利和义务，业主大会的组成、性质、筹备和成立，业主共同决定的事项，业主大会会议形式及活动规则，业主大会决定事项的表决原则;业主委员会的性质、职责和备案，业主委员会委员的资格条件和资格终止，业主委员会会议的规范，业主委员会与物业服务企业、居委会的关系。

　　(二)临时管理规约和管理规约

　　临时管理规约的概念、制定，相关主体的法律义务，临时管理规约的主要内容;管理规约的概念、主要内容和法律效力。

　　(三)物业服务企业

　　物业服务企业的概念、特征、种类;物业服务企业的设立，资质管理和机构设置。

　　(四)物业管理招投标

　　物业管理招投标的概念、特点和原则;物业管理招标的方式、条件和程序;物业管理投标的条件和程序;物业管理招投标适用的法律法规。

　　(五)物业服务合同

　　物业服务合同的概念、主要内容、特征和种类，前期物业服务合同与物业服务合同的区别。

　　(六)物业服务收费

　　物业服务费的收费原则和定价形式;物业服务费的计费方式，包干制和酬金制的特点;物业服务费的构成;物业服务费的交纳和督促。

　　(七)住宅专项维修资金住宅共用部位、共用设施设备的范围;住宅专项维修资金的概念及交存主体、交存金额;住宅专项维修资金的使用范围、原则、使用程序和使用禁止;住宅专项维修资金的监督管理。十一、房地产金融考试目的测查应试人员是否理解房地产金融的概念、职能和特点，是否掌握房地产金融业务的主要内容、个人住房贷款的种类及还款额等的计算，以及是否具有设计个人住房贷款方案、开发房地产抵押贷款咨询的能力。考试内容房地产金融概述

　　房地产金融的概念、职能和特点。

　　(二)房地产金融业务

　　房地产贷款的概念和种类;房地产证券;房地产信托的概念，房地产投资信托基金;房地产保险的概念、作用、种类和责任。

　　(三)个人住房贷款

　　个人住房贷款的种类、相关术语;不同还款方式下的还款额和贷款余额等的计算。

　　(四)房地产抵押贷款

　　房地产抵押和房地产抵押贷款的概念;可以抵押和不得抵押的房地产;房地产抵押贷款的主要参与者;房地产抵押贷款风险及其防范。