2013年土地估价案例与报告模拟题第三套8

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　　二、报告判读题

　　(一)

　　1.隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。

　　2.没有对挂牌出让价格进行修正不合理。

　　因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。

　　土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的区别：

　　①挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。

　　②挂牌时问有限制。

　　③挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)。

　　④挂牌土地信息有限。

　　3.C

　　4.存在错误和不完善的地方如下：

　　①编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。②未进行容积率修正。③未进行使用年期修正。④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。

　　(二)土地估价技术报告的错误之处：

　　1.第一部分后面应写上“总述”。

　　2.估价项目名称不明确。

　　3.“估价目的”中未说明估价的应用方向。

　　4.“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。

　　5.“地价定义”中未说明土地开发程度。

　　6.“估价日期”中未注明估价的截止日期。

　　7.“估价结果”无单位地价和大写。

　　8.“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。

　　9.“估价师签名栏”无估价师资格证书号。

　　10.“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。

　　11.登记状况中无四至、登记等。

　　12.“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。

　　13.区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素;将区域因素(环境条件)列入了个别因素;个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。

　　14.在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。

　　15.交易情况说明不正确。

　　16.在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列人区域因素栏。17.在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。

　　18.个别因素修正中，“面积形状”修正错误。19.“基础设施状况”未作修正。

　　20.交易时问未作修正。

　　21.期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。

　　22.实例2“容积率”修正错误;实例1、实例3容积率未修正。

　　23.实例2年期修正错，应为实例1年期修正，30次方和50次方。

　　24.年期修正未对，r的取值作说明。

　　25.市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。

　　26.成本逼近法公式错，无土地增值收益。

　　27.在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。

　　28.“土地平整费”不应计入“土地取得费”。

　　29.“土地开发费”无取费依据。

　　30.利息计算中的“利息率”的确定无依据。

　　31.投资利息中开发期没有乘1/2;按复利计算。

　　32.利润率的确定没有依据。

　　33.成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。

　　34.成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。

　　35.估价结果未大写。

　　36.第四部分应为“附录”。

　　(三)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：

　　1.估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。

　　2.地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。

　　3.需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。

　　4.土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。

　　5.土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。

　　6.土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。

　　7.估价对象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有误，超过了法定最高年限。.

　　8.估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。

　　9.在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为2.2。

　　10.市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。

　　11.比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。

　　12.市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。

　　13.动拆迁费用按当时(2006年5月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。

　　14.按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。

　　15.按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应说明该周期是否为社会平均拆迁周期。16.利息率取值有误，2007年2月起，一年期利息率调整为5.31%。

　　17.因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。

　　18.估价对象出让时间为2006年11月，估价时点为2009年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。

　　19.扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57.18×[1-1/(1+r)67.33]/[1-1/(1+r)70]，r为土地还原率。

　　20.因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计入有关税费。

　　21.成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式为：1/[1-1/(1+r)67.33]，r为土地还原率。

　　22.总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。

　　23.附件中缺土地权属来源文件。

　　24.附件中缺估价对象利用照片。

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