2013年土地估价实务基础模拟题第四套6

　　三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51～60，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.25分)

　　(一)甲企业于2000年以划拔方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积为 4000m2，随后投入资金200万元进行厂房建设，厂房总建筑面积为2500m2。2003年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款，并分别获得贷款80万元和100万元，抵押期限均为三年，抵押贷款率均为50%。

　　六行已知该城市基准地价成果于2000年公布执行，土地出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为200元/m2。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出让金水平分别为200元/m2、230元/m2、250元/m2。

　　根据上述情况，回答51～55题。

　　51.甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产价格评估V1可以表达为(　　)。

　　A.V1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应交纳的土地出让金

　　B.v1=土地使用权出让价格+200万元

　　C.V1=土地使用权出让价格+建筑物现值-应交纳的土地出让金

　　D.v1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格×成新度-应交纳的土地出让金

　　52.在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托某评估机构进行投保财

　　产价格评估，则评估值%为(　　)。

　　A.V2=土地使用权出让价格-应交纳的土地出让金+建筑物重置价格×成新度

　　B.V2=建筑物重置价格-折旧额

　　C.V2=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额

　　D.V2=建筑物重置价格×成新度

　　53.2006年，由于经营不善，甲企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为(　　)万元。

　　A.180

　　B.280

　　C.360

　　D.460

　　54.如果拍卖成功，所需支付的费用有：①偿还乙、丙银行的贷款。②缴纳土地使用权出让金。③甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用。④处分房地产时发生的相关税费。则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是(　　)。

　　A.①④③②

　　B.③②①④

　　c.②①④③

　　D.④②①③

　　55.如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为(　　)万元。

　　A.80

　　B.88

　　C.92

　　D.100

　　(二)某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座6层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/m2(建筑面积)，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表。

　　上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点;2008年7月至2009年10月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.1个百分点，土地还原率取6.%。

　　根据以上内容，回答56～60小题的问题。

　　56.根据以上条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2009年10月所占用土地的总价格为(　　)万元。

　　A.282.9

　　B.308.6

　　C.265.8

　　D.288.4

　　57.按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊土地面积为(　　)m2。

　　A.687.83

　　B.654.67

　　C.666.67

　　D.676.83

　　58.该商场第一层再出租时，测算其单位土地面积的市场年租金为(　　)元/m2。

　　A.290.20

　　B.325.60

　　C.285.60

　　D.310.30

　　59.采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为(　　)价格。

　　A.积算

　　B.比准

　　C.交易

　　D.参考

　　60.建筑物的耐用年限有(　　)耐用年限之分。

　　A.主体建筑耐用年限和附属建筑

　　B.物理耐用年限和经济

　　C.经济耐用年限和会计

　　D.自然耐用年限和经济

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