2013年土地估价实务基础模拟题第四套答案

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　　1.解题思路与方法选用

　　先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。

　　2.解题步骤

　　第一步：计算大厦房地年总收益

　　商场年总收益=5.0元/(m2•日) ×4000m2 × 75.%×(1-5.%) ×365日=520.125万元

　　写字楼年总收益=4.0元/(m2•日)×7500m2 ×70.%×(1-20.%) × 365 日=613.2万元房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1133.325万元

　　第二步：计算房地出租年总费用

　　年总管理费=1133.325万元×5.%=56.67万元

　　年总维修费=3000元/m2×(4000+7500)m2×8 %=276万元

　　年总税费=30元/m2×(4000+7500)m2=34.5万元

　　年保险费=3000元/m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9万元

　　年折旧费=3000元/m2×(4000+7500)m2]/48=71.875万元

　　年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元

　　第三步：计算房地年纯收益

　　纯收益=(1133.325--445.945)万元=687.38万元

　　第四步：计算目前房地产总价值

　　总价值

　　其中，a为纯收益687.38万元

　　r为综合还原率9.%

　　n为房地产收益年限(50-5)年=45年

　　总价值=687.38万元/9.%×[1-1/(1+9.%)45]=7479.52万元

　　第五步：计算大厦房产现值

　　重置价格=3000元/┫×(4000+7500)┫=3450万元

　　房产现值=3450万元-71.875万元×3=3234.375万元

　　第六步：计算大厦所占用土地目前的地价

　　总地价=房地产总价-房产现值-(7479.52-3234.375)万元=4245.145万元

　　单位地价=4245.145万元/2875┫=14765.7元/┫

　　(二)

　　1.解题思路

　　本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，

　　最后估算允许贷款的额度。

　　2.用收益还原法测算房地产总价

　　第一步：计算年出租总收入

　　房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2×3=15000 m2

　　商场建筑面积=3000 m2

　　办公楼建筑面积=(15000-3000) m2=12000 m2

　　商场年出租收入=300元/(71•m2)×3000m2×12月×90%

　　=9720000元=972万元

　　办公楼年出租收入=150元/┫×12000┫×12×80%=17280000元=1728万元

　　年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700万元

　　第二步：计算年房地费用

　　年管理费=年租金×10.%=2700万元×10.%=270万元

　　年维修费=年租金×8 %/=2700万元×8 %=216万元

　　年保险费=建安造价×2‰=3000元/┫×(3×5000)┫×2‰=90000元=9万元

　　年税金=年租金×12.%=2700万元×12.%=324万元

　　年折旧=建安造价/47=4500/47万元=95.74万元

　　年房地费用合计：(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元

　　第三步：计算年房地纯收益

　　年房地纯收益=年出租总收人―房地费用=(2700―914.74)万元=1785.26万元

　　第四步：计算房地产总价

　　假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，则根据有限年收益法的计算公式

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