2013年土地估价实务基础模拟题第五套答案

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　　四、计算题

　　(一)

　　1.方法选择

　　根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。

　　2.解题思路

　　先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。

　　3.适用公式

　　待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额

　　4.计算步骤

　　(1)选择计算方法。根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。

　　(2)计算商业部分地价

　　1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。处于四级商业地价区，基准地价为800元/┫。

　　2)确定影响因素修正系数

　　影响因素修正系数=1+(- 2%)=0.98

　　3)确定年期修正系数

　　年期修正系数=[1―1/]/{1―[1/])=0.9458

　　4)确定期日修正系数

　　期日修正系数==1.0994

　　5)确定容积率修正系数

　　容积率修正系数==1.0829

　　6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。

　　7)计算商业部分地价

　　商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

　　=800元/┫×0.98×0.9458×1.0994×1.0829=882.79元/┫

　　商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例

　　=882.79元/┫×4000┫×10%=353116元

　　(3)计算住宅部分地价

　　1)确定其所在土地级别及基准地价标准。处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/┫。

　　2)确定影响因素修正系数

　　影响因素修正系数=l+3%=l.03

　　3)确定年期修正系数

　　年期修正系数=[1―1/]/{1-[1/])=0.9913

　　4)确定期日修正系数

　　期日修正系数==l.0994

　　5)确定容积率修正系数

　　容积率修正系数==1.0829

　　6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。

　　7)计算住宅部分地价

　　住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

　　=450元/┫×1.03×0.9913×1.0994×1.0829=547.0l元/┫

　　住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例

　　=547.0l元/┫×4000┫×90%

　　=1969236元

　　(4)计算宗地总价 、宗地总价一商业用地总价+住宅用地总价

　　=(353116+1969236)元=2322352元

　　宗地单价=用地总价/用地面积=2322352元/4000┫=581元/┫

　　(二)

　　解题步骤

　　第1步：计算开发后不动产价格 .

　　(1)计算年出租总收入：600元/┫×20000┫×80%X 75%=720万元

　　(2)计算出租总支出

　　管理费=720万元×3%=21.6万元维修费=720万元×8%=57.6万元

　　保险费不计

　　税金=720万元×12%=86.4万元

　　年折旧费=57.6万元×80%=46.08万元

　　年支出合计=(21.6+57.6+86.4+46.08)万元=211.68万元

　　(3)计算年出租纯收入

　　(720-211.68)万元=508.32万元

　　(4)开发后不动产总价=(508.32/8%)万元×[1―1/]=6012.85万元

　　第2步：计算建筑费与专业费

　　1500元/m2×20000┫=3000万元

　　第3步：计算开发利息

　　{3000×60%×[-1]+3000×40%× [-1]}万元=506.69万元。第4步：计算开发利润

　　6012.85万元×15%=901.93万元

　　第5步：计算开发完成时地价

　　(6012.85-3000-506.69-901.93)万元=1604.23万元

　　第6步：目前可能的最高投标地价