2013年物业管理师《管理实务》考试试题及答案5

　　一、单项选择题(每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

　　1.为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为(　　)。

　　A.定期维修

　　B.改善性维修

　　C.预知的维修

　　D.紧急抢修

　　2.清洁工作中技术要求较独特，需用专门的设备、药剂及技术进行的清洁工作，称为(　　)工作。

　　A.管道疏通服务

　　B.外墙清洗

　　C.家居清洁

　　D.专项清洁

　　3.物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，称为(　　)。

　　A.商业用房经营收入

　　B.物业管理收入

　　C.物业经营收入

　　D.无形资产转让收入

　　4.客户希望听到“如果我无法立刻解决您的问题，我会告诉您我处理它的步骤与时间”，体现了客户(　　)的需求。

　　A.需要迅速反应

　　B.需要被倾听

　　C.需要服务人员专业化

　　D.需要被关心

　　5.以下不属于海报结构的是(　　)。

　　A.标题

　　B.落款

　　C.正文

　　D.签署 二、多项选择题(每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　1.物业管理招标投标的基本原则包括(　　)。

　　A.招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人

　　B.投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标

　　C.招标方应根据项目的实际情况和业主的需求，选择最适合项目运作和业主需求的物业服务企业及服务

　　D.招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势

　　E.禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益

　　2.物业项目开发销售阶段的方法和要点包括(　　)。

　　A.准确全面展示未来物业管理服务内容

　　B.选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作

　　C.仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据

　　D.派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议

　　E.征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据 　三、案例分析题

　　泽华物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积15万m2，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争激烈。泽华物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，并完成了物业服务投标书的编写工作，参加了现场答辩。但并未中标，评委们认为该公司拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷是原因之一。

　　问题：

　　1.泽华物业服务企业在编写该大厦物业服务方案时，应怎样避免专业方面的缺陷?

　　2.如果你是泽华物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动?

　　3.投标文件编写的基本要求是什么? 单选题

　　1、B2、D3、C4、A5、D

　　多选题

　　1、ABDE2、AE

　　案例分析题

　　1.在编写物业服务方案时，避免专业方面缺陷的基本措施如下。

　　(1)应该组织相关专业人员共同研讨、分析投标项目的具体情况、管理服务的范围、类型、档次、标准、特点、难点和要求等内容，并共同编写物业服务方案，而不是由企业总经理一个人独立动笔完成方案的编写。

　　(2)为了保证物业服务方案的专业性和可行性，物业服务方案中应介绍清楚物业服务企业将在各管理阶段提供的物业服务模式、服务特色、服务承诺、服务内容、服务形式、服务方法、服务质量目标、服务保障措施、服务物资装备、服务工作量、服务费用等。

　　(3)采取一些提高本企业技术、管理人员的专业能力与管理水平等其他有效措施。

　　2.组织投标活动的基本工作如下。

　　(1)成立相关专业人员参加的投标工作小组。

　　(2)解读招标文件。

　　(3)考察物业现场。

　　(4)进行投标可行性分析。

　　(5)按照招标文件的要求编写投标文件。

　　(6)投标文件编制好以后，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。

　　(7)参加现场答辩。

　　3.投标文件编写的基本要求如下。

　　作为评标的基本依据，投标文件必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。

　　(1)使用国家统一的行业标准计量单位，避免在定标和履约中出现混乱。

　　(2)使用统一的货币。国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。

　　(3)使用国家统一颁布的行业标准与规范。若招标文件要求采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标文件中说明。

　　(4)使用准确的表述方式。投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，必须能准确表达投标公司的投标方案。投标文件要使用简洁、明确、文法通畅、条理清楚、言简意赅的表述方式，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。

　　图纸、表格的编写要做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和投标文件中的文字表述保持一致。

　　(5)确保资料的真实性。投标文件的内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性。

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