2013年物业管理师《物业管理实务》重要知识点-2

　　办公物业的管理

　　【教学目的】

　　本讲的教学目的是使学生了解办公物业(写字楼物业)的特点、写字楼物业管理的内容、物业管理的运作方式、租金的确定等内容，能够针对性的根据写字楼物业的特点制定物业管理方案。

　　【教学内容提要】

　　本讲的教学内容主要包括：写字楼物业概述，写字楼物业管理的特点及内容，写字楼物业管理的运作方式，写字楼物业租金的确定等。

　　【教学重点和难点】

　　本讲的教学重点是写字楼物业分类的影响因素，写字楼物业管理的内容，写字楼物业管理的运作方式;教学难点是写字楼物业租金的确定。

　　【教学方法】

　　本讲的教学方法将采用以教师讲授的方法为主，适当的引导学生参与课堂讨论，并运用案例分析的方法。

　　【教学手段】

　　本讲的教学手段将主要以传统的讲授教学手段为主。

　　【教学内容与学时】

　　本讲教学内容约需8学时，具体教学内容如下：

　　(1)写字楼物业概述

　　(2)写字楼物业管理的特点

　　(3)写字楼物业管理的内容

　　(4)写字楼物业管理的运作方式

　　(5)写字楼物业租金的确定

　　一、写字楼物业概述

　　(一)写字楼的含义

　　写字楼是指供各种企事业单位的职员和政府机构的行政管理人员从事商业经营活动和办理行政事务的楼宇。写字楼是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，有宽阔的停车场(库)相匹配。在大城市里，为满足各种不同用户的需求，写字楼越来越专业化，如有些建筑只供给政府机关、企事业单位、文化教育、金融、保险以及律师等办公使用，并配备有相应的设施。写字楼出现的时间是十九世纪末、二十世纪初的美国，创立者是乔治?霍尔特。

　　(二)写字楼物业的类型

　　目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。

　　1、按建筑面积划分。

　　(1)小型写字楼。是指建筑面积一般在1万平方米以下的写字楼。

　　(2)中型写字楼。是指建筑面积一般在1～3万平方米的写字楼。

　　(3)大型写字楼。是指建筑面积一般在3万平方米以上的写字楼。

　　(4)超大型写字楼。是指建筑面积在十几万甚至几十万平方米以上的写字楼。

　　2、按使用功能划分。

　　(1)单纯型写字楼。是指基本上只有办公一种功能的写字楼。

　　(2)商住两用型写字楼。具有办公和居住两种功能的写字楼。

　　(3)综合型写字楼。是指以办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、展厅、餐厅、保龄球场、健身房等多种用房的综合性楼宇。

　　3、按现代化程度划分。

　　(1)非智能型写字楼。是指传统的、一般性的写字楼。

　　(2)智能型写字楼。是指具备高度自动化功能的大楼，通常包括通信自动化、办公自动化、建筑设备自动化、楼宇管理自动化等功能。

　　4、按楼宇的综合条件划分。

　　(1)甲级写字楼。是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力与新建成的写字楼相当;有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务。

　　(2)乙级写字楼。是指具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

　　(3)丙级写字楼。是指物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持合理的出租率。

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