2013年物业管理师《物业管理实务》重要知识点-5

　　2、写字楼租金的确定方法。

　　(1)租金应在制定写字楼基础租金价格的基础上，根据写字楼所处地理位置、自然条件、质量标准、装饰档次、设备配置等方面的差异进行分类，作为定价的调剂因素，以便合理地确定每处、每幢、每层、每间房屋的租金。

　　(2)在写字楼市场比较好的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业管理企业可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用计入租金，哪些经营费用可以单独收取。当基础租金高于市场租金时，物业管理公司就要考虑降低经营费用，以使基础租金向下调整到市场租金的水平。

　　(3)写字楼的租金一般分为毛租金和纯租金两类。

　　(4)写字楼物业的租约由于要持续较长的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。为此，承租户和物业管理企业通常商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效。例如，月租金每平方米在300元的基础上，每年每平方米增长30元或每年上调 10%;当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费价格指数调整，但又规定一个上调比例的最高限额，以便由承租户承担最高限额以内的风险，由业主承担最高限以外的风险。

　　(5)写字楼租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。因此，准确地测量写字楼的建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积非常重要，它关系到能否确保物业的租金收入和物业市场价值的最大化。对于写字楼建筑，公用面积分摊系数一般在0.2～0.3之间。

　　(6)成功的写字楼租赁能产生可观的经济效益。在确定某幢写字楼物业的整体租金时，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。但写字楼建筑内某一具体出租单元的租金则依其在整幢建筑内所处的位置有一定差异。物业管理企业在确定出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元的超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入，使整幢写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金的水平上。

　　(三)写字楼租赁合同的签订

　　物业管理企业有时受业主委托，代为管理写字楼的租赁业务。写字楼租赁是商品交换的一种形式，是出租与承租的经济关系，即承租者按双方约定的限期和数额向出租者交纳租金以取得物业的使用权，而出租者获得租金收益，相当于物业商品零星出售的一种方式。

　　写字楼的租赁，为保障物业租赁双方当事人的合法权益，明确双方的权利义务关系，事先必须签订物业租赁合同，即以物业为租赁标的的契约。

　　签订租赁合同的具体过程如下：

　　(1)销售代表在授予的权限内，代表物业管理企业与客户商谈、拟写租约条件后，开始制定销售协议书，同时做租赁合同审核表，报财务部审核。

　　(2)财务部将审核后的租赁合同审核表按规定日期返回销售部。

　　(3)销售代表将合同及有关房租及保证金收费通知一并送给客户签字。

　　(4)待客户签好合同返回后，再次确认合同内容有无改动，确认无误后呈总经理签字。

　　(5)将客户签字的房租及保证金收费通知转送财务部，由应收会计催账。

　　(6)将签订的合同保存一份归档，另一份送还给客户。

　　(四)写字楼物业租赁过程管理

　　写字楼租赁过程管理是指对客户迁入写字楼、客户使用写字楼、客户迁出写字楼的整个过程的管理。

　　1、客户迁入程序。

　　(1)经营部工作职责。向客户发放合同约定的第一期房租及保证金收费单，及时将有客户签字、确认的收费单转送财务部作为收款凭证单，另留复印件存档;根据客户要求，向工程部发工作单，安排办公室装修、通讯安装、商社名牌安装等事宜;向客服部发工作单，安排为办公室配置所需办公家具、更换客户房间门锁以及清扫等工作：在客户正式迁入前，向各部门发出客户迁入通知，并将合同中的特殊条款通知有关职能部门。

　　(2)财务部的工作职责。财务部接到经营部转送的收费单，及时确认款额到账情况，并通知经营部。

　　(3)工程部的工作职责。工程部接到经营部工作单后，及时与客户联系并洽谈有关办公室装饰事宜，为客户推荐一到两家装修商进行报价。根据客户与装修商签订的施工合同，拟订三方协议(即客户工程部和装修商)。协助装修商到写字楼保安部办理动工手续并监理施工。客户办公室装修竣工后，与客户一同进行工程验收并填写工程验收报告。

　　(4)保安部的工作职责。保安部按经营部签发的工作单，为客户提供所需的门锁以及其他保安工作。

　　(5)公关部的工作职责。公关部在客户正式迁入日，代表总经理向客户送花篮、欢迎卡等表示欢迎，并搜集客户主要人员的资料。

　　2、客户迁出程序。

　　(1)经营部向有关部门发汇签单，要求签署意见。经营部在接到写字楼内客户书面迁出通知后，立即向有关部门发《汇签表》，表内设前言、致部门、发表日期、公司名称、房号、迁出日期、部门经理签字栏、返回日期、汇签项目栏和附件，并和客户约谈搬迁事宜。

　　(2)各部门接到《汇签表》后应做的工作。各部门接到表后，立即安排本部门与迁出单位的汇签工作，认真填写，部门经理核签后，按表中返回日期返回经营部。

　　查看更多：物业管理师课程 物管师课程辅导报名 在职硕士课程

　　编辑推荐：

　　2013年物业管理师高效通关套餐，考不过免费重学

　　2013年注册物业管理师VIP套餐，考不过免费重学

　　2013年物业管理师考试报名时间汇总

　　2013年物业管理师考试备考资料汇总

　　2013年物业管理师考试模拟试题汇总