2013年物业管理师《物业管理实务》重要考点(1)

　　收益性物业管理的经费

　　(一)收益性物业管理资金的特殊性

　　1、业主委托物业管理企业管理物业，是一种完全的经济行为。

　　2、业主和租户都是物业管理活动的受益人。

　　3、管理者和租户是提供服务和接受服务的关系。

　　(二)收益性物业管理资金的来源

　　1、向业主筹集。计算方法有两种：

　　(1)定额法。即业主按照某一固定的数额承担物业管理费用。一般是按照建筑面积计算出单位面积的年管理费标准。

　　(2)比例法。即业主为物业管理企业订出最低的年租金收入目标和物业修缮养护指标，物业管理企业完成后按照租金收入的一定比例支付物业管理费用，超标多得，不达标扣减。特约项目由业主额外负担物业管理费用。一般为物业年租金的3%~5%。

　　2、租户承担。租户主要承担与其切身利益直接相关的安保、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项目的物业管理服务费用。一般按使用面积计收。收费的方式可以向租户直接收取，也可以一并计入房租后，从房租中扣除。

　　3、多种经营收入。主要是代订车船票、商务、代办邮递、停车洗车等收入。

　　(三)收益性物业管理资金的使用

　　1、管理费支出。

　　(1)安保费。人员工资、福利、人身保险费、设备费等。

　　(2)保洁费。人员工资、福利、劳保用品、工具、卫生药器具等。

　　(3)设备管理费。人员工资、福利、工具、劳保用品、维修养护费等。

　　(4)办公费。

　　(5)保险费。大厦的财产保险、附加机电设备保险、责任保险等。

　　(6)物业管理企业的合理利润和税金。

　　2、营租费用。

　　(1)广告费。

　　(2)营销代理费。即付给中介机构的费用。一般按照业绩付给酬金。通常按照租金成交额的1%~5%付酬，成交额越大，佣金比例越高。

　　(3)其他费用。营租人员的工资、办公费、交通费、公关费等。

　　【本讲小结】

　　本讲介绍了收益性物业的含义，收益性物业管理的组成部分，收益性物业管理的内容，收益性物业管理经费的来源等内容。目的是使学生了解收益性物业的含义、特点，收益性物业物业管理的主要内容，能够根据收益性物业的特点制定物业管理方案。

　　【本讲思考题】

　　1.简述收益性物业的特点。

　　2.简述收益性物业管理的内容。

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