2014物业管理师考点:房地产市场分析的内容

特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第五章知识点汇总

　　房地产市场分析的内容

　　市场供求分析

　　房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：

　　1.供给分析

　　(1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;短期新增供给数量的估计。

　　(2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

　　(3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

　　2.需求分析

　　(1)需求预测。详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析。

　　(2)分析建设和运营中的主要物业项目。开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等;运营中的物业项目主要分析其用途、物业名称、位置、开业日期、建筑面积规模、租金、物业业主和物业管理企业名称等。

　　(3)吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

　　(4)市场租户对产品功能需求。以公司租户为例，需分析的内容包括：租户所从事的行业类型、公司规模、现办公地点的区域分布、承租面积规模、租约期间长度、对当前承租物业的满意程度等。

　　3.竞争分析

　　(1)列出与竞争有关物业的功能和特点。具体内容包括：描述运行中或在建的竞争性物业(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)，描述计划建设中的竞争性物业，对竞争性物业进行评价。

　　(2)市场细分，明确目标物业的目标使用者。具体内容包括：目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布 (需求的区位分布及流动性)，每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争物业功能和特点的需求状况，指出目标物业应具备的特色。

　　4.市场占有率分析

　　(1)基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额，明确目标物业吸引顾客或使用者的竞争优势。具体内容包括：估计物业的市场占有率，在充分考虑目标物业优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征;估算物业吸纳量，物业吸纳量等于市场供求缺口 (未满足需求量)和目标物业的市场占有率的乘积。

　　(2)市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的时间(租赁期)，并提出有利于增加市场占有率的建议。

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