2014物业管理师物业经营管理:租金确定与调整

特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第六章知识点汇总

　　租金确定与调整

　　(一)基础租金

　　基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。

　　(二)百分比租金

　　当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。

　　收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异，但不论经营什么内容，都存在一个可接受的百分比范围。例如，超级市场的营业额很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的营业额就可以产生一个非常大的百分比租金;相反，男女时装店的营业额相对来说很小，但其毛利水平非常高，也许其10%的营业额作为百分比租金才比较合适。在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。例如，某租户的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金，则只有当月营业额超过200万元(10万元/5%=200万元)时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。当然，如果零售商的月营业额低于200万元，则仍按10万元/月的基本租金收租。

　　在前面的案例中，每月200万元的营业额为自然平衡点，如果零售商在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为10万元加上超出自然平衡点的营业额乘以5% (在本案例中，50万元的5%为2.5万元)，故该月应缴纳的租金总额为12.5万元。然而，租户和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点，而如果人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。

　　(三)代收代缴费用和净租约

　　像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。而业主提供的净租的形式，决定了业主要支付哪些费用、哪些费用是属于代收代缴费用、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业总可出租面积的比例来收取、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度。净租的形式一般有以下几种：

　　(1)租户仅按比例分摊与物业有关的税项;

　　(2)租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费;

　　(3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

　　当然在不同的城市可能还有许多其他的分类方法，但不论是哪种情况，租户在租金外还需支付的费用项目都要在租约中仔细规定。租户为了保护自己的利益，有时还会和业主就租金外的一些主要费用项目(如公用面积维护费用)协商出一个上限，以使租户对自己应支付的全部承租费用有一个准确的数量概念。

　　(四)租金的调整

　　由于零售商业物业的租约期限很长(对于主要租户来说，通常是20～30年;次要租户的租期也达到3～10年)，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。

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