2014物业管理师物业经营管理:成本的日常管理

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　　成本的日常管理

　　(一)利用物业管理周期理论进行成本控制

　　任何物业都存在着由新到旧的生命周期。与物业的生命周期相适应，物业管理也具有周期性，即它会经历从起步、成长、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命历程。

　　在物业管理生命周期的不同阶段，其成本开支的重点不同。一般而言，在起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，成本开支必然较大;在成熟期，投资项目营运良好，成本支出相对减少;而在“衰退”期，由于维修费用开支增大，在其他项目不变的条件下，成本开支会逐步增大。所以，利用物业管理周期理论，有助于了解物业管理成本支出的周期性特点，对加强物业管理成本的控制有重要的现实意义。

　　(二)严格实施预算的凭证控制

　　物业管理企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行总额控制。具体而言，就是根据成本预算，为各责任中心设立记载成本指标的费用手册，每发生一笔费用，就根据有关凭证核减相应指标，并随时结出指标结存额。这一凭证控制方法能使责任部门随时了解各项费用支出的数额及指标余额，如发现支出过多，可及时查明原因，采取措施节约开支。

　　(三)建立健全费用开支与报销审批制度

　　物业管理企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点，制订自身的开支审批制度，明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本开支，由责任部门归口审批，而重大的支出和预算外支出则由公司最高管理层直至业主大会审批。

　　对于每一笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进行控制。一般而言，审核的重点为凭证的真实性、合理性以及完整性(如有无预算指标、手续是否齐全)等。经审核确认无误后，方能予以报销;手续不全的要求补办手续;违反制度规定的不予报销。

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