2012年物业管理师《制度与政策》真题与答案

　　2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理基本制度与政策》试卷

　　应试人员注意事项

　　1.全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。

　　2.作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。

　　3.考试时间为150分钟。

　　一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)

　　1.物业管理最主要的特点是( )。

　　A.社会化

　　B.专业化

　　C.市场化

　　D.集中化

　　2.物业管理的本质是提供一种( )。

　　A.及时维修

　　B.统一管理

　　C.无偿服务

　　D.有偿服务

　　3.《物业管理条例》属于( )。

　　A.行政规章

　　B.行政法规

　　C.部门规章

　　D.部门法规

　　4.根据《物业管理条例》，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同应当包含( )的内容。

　　A.《管理规约》

　　B.《临时管理规约》

　　C.《住宅室内装饰装修规定》

　　D.前期物业服务合同约定

　　5.根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于( )个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　6.关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法，错误的是( )。

　　A.双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作

　　B.业主大会应当支持居民委员会开展工作，并接受其领导

　　C.业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议

　　D.居民委员会应当对业主大会的工作进行监督

　　7.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是( )。

　　A.物化成果

　　B.物业管理服务

　　C.特约服务

　　D.专项服务

　　8.下列物业管理服务活动中，不属于公共性服务的是( )。

　　A.建筑物外墙清洗

　　B.小区路灯的维修和管理

　　C.为业主粉刷防盗网和门窗

　　D.物业档案资料管理

　　9.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，二级服务标准要求每年至少l次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到( )以上。

　　A.70%

　　B.75%

　　C.80%

　　D.85%

　　10.物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于( )。

　　A.物业服务企业开展多种经营收入的盈余

　　B.业主缴纳的住宅专项维修资金

　　C.住房公积金

　　D.物业服务费

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　　11.物业服务定价成本监审应遵循合法性、对应性、合理性和( )原则。

　　A.持续性

　　B.差异性

　　C.相关性

　　D.广泛性

　　12.物业服务定价成本中的“人员费用”项目，不包含( )。

　　A.管理服务人员工资

　　B.安全防范人员的人身保险费及由企业支付的服装费

　　C.按规定提取的工会经费、职工教育经费

　　D.根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金

　　13.下列费用中，应当计人物业服务成本的是( )。

　　A.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

　　B.物业共用部位、共用设施设备的中修费用

　　C.物业共用部位、共用设施设备的大修费用

　　D.物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用

　　14.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成不包括( )。

　　A.物业服务成本

　　B.物业服务企业的酬金

　　C.法定税费

　　D.物业服务企业的利润

　　15.下列处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中，错误的是( )。

　　A.由业主委员会督促其限期缴纳

　　B.依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决

　　C.依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决

　　D.停止供电、供水、供气等服务

　　16.物业服务企业代收代缴水电等费用时，正确的做法是( )。

　　A.向委托单位收取手续费

　　B.向业主收取手续费

　　C.向委托单位和业主分别收取手续费

　　D.将代收的水、电等费用用于供水、供电等相关设施设备的维修和养护

　　17.物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向( )收取有关费用。

　　A.开发企业

　　B.物业服务企业

　　C.建设单位

　　D.最终用户

　　18.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给( )。

　　A.业主大会

　　B.新选聘的物业服务企业

　　C.业主委员会

　　D.业主委员会主任

　　19.关于业主大会制度的说法，错误的是( )。

　　A.业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式

　　B.业主委员会作为业主大会的执行机构，有权决定物业管理重大事项

　　C.一个物业管理区域内只能成立一个业主大会

　　D.业主大会不得作出与物业管理无关的决定

　　20.关于业主大会会议的说法，错误的是( )。

　　A.首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开

　　B.业主大会会议分为定期会议和临时会议

　　C.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式

　　D.除首次业主大会会议外，业主委员会主任是业主大会会议的法定召集人

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　　21.业主委员会应当依法履行的职责是( )。

　　A.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

　　B.决定解聘物业服务企业

　　C.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案

　　D.决定物业共用部分的经营与收益分配

　　22.业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起( )日内完成交接手续。

　　A.3

　　B.5

　　C.10

　　D.15

　　23.《物业管理条例》明确对业主委员会实行( )制度。

　　A.审批

　　B.登记

　　C.备案

　　D.审核

　　24.业主委员会委员的变更由( )决定。

　　A.业主大会

　　B.业主委员会

　　C.街道办事处

　　D.居民委员会

　　25.在物业管理活动中，《管理规约》生效的条件是( )。

　　A.业主对遵守《管理规约》予以书面承诺

　　B.房地产主管部门审核通过

　　C.业主委员会会议表决通过

　　D.业主大会会议表决通过 、

　　26.前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是( )。

　　A.公开、公平、公正和诚实守信

　　B.合理、公开，费用和服务水平相适应

　　C.质价相符

　　D.房地产开发与物业管理相分离

　　27.下列单位或者个人中，不是法定物业管理招标主体的是( )。

　　A.建设单位

　　B.业主大会

　　C.招标代理机构

　　D.物业产权人

　　28.物业工程质量保修期内，物业服务企业负责( )质量保修。

　　A.物业共用设施设备

　　B.向建设单位申请

　　C.业主产权专有部分

　　D.物业共用部位

　　29.某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万m2，高层住宅20万m2，别墅2万m2，办公楼2万m2，工业厂房4万m2，从管理规模来看，该物业服务企业达到了( )企业资质要求。

　　A.一级

　　B.二级

　　C.三级

　　D.三级暂定

　　30.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之Et前1年内不得发生( )的行为。

　　A.企业分立、合并

　　B.企业名称、法定代表人变更

　　C.用工不规范、发生劳务纠纷

　　D.擅自改变物业管理用房用途

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　　31.业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的， 由( )持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。

　　A.业主大会

　　B.相关业主

　　C.建设单位

　　D.物业服务企业

　　32.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶 属关系，报经( )同意。

　　A.同级房地产主管部门

　　B.上级房地产主管部门

　　C.同级财政部门

　　D.上级财政部门

　　33.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额( )的，应当及时补交。

　　A.10%

　　B.15%

　　C.20%

　　D.30%

　　34.出售公有住房的住宅专项维修资金，由( )交存。

　　A.业主

　　B.售房单位

　　C.业主和售房单位共同

　　D.业主和售房单位协商

　　35.公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的( )提取。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.40%

　　36.物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情况严重的，除按规定予以经济处罚外，由颁发资质证书的部门( )。

　　A.进行资质复检

　　B.降低资质等级

　　C.重新核定资质

　　D.吊销资质证书

　　37.建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是( )。

　　A.各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分

　　B.建设单位销售时承诺赠予业主的露台

　　C.未经确权的地下贮物空间

　　D.业主停放汽车的人防设施

　　38.关于建筑物区分所有权的说法，正确的是( )。

　　A.建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权

　　B.建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利

　　C.建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割

　　D.建筑物区分所有权，在区分所有权之间具有排他性

　　39.业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是( )。

　　A.将住宅出租给他人居住，获取租金收益

　　B.将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款

　　C.将住宅作价投资人股，获取投资收益

　　D.将住宅用作营业性场所，获取经营收益

　　40.业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是( )。

　　A.使用共用部分

　　B.分担管理费用

　　C.决定重大事项

　　D.订立管理规约

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　　41.关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法，正确的是( )。

　　A.业主享有法定共有权

　　B.业主应当通过制定《管理规约》确定为共有权

　　C.业主可以通过建设单位出售、附赠或者出租等方式获得共有权

　　D.由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属

　　42.我国《物权法》所称物，包括( )。

　　A.房产和地产

　　B.有形资产和无形资产

　　C.不动产和动产

　　D.固定资产和流动资产

　　43.房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，( )有权依法更换。

　　A.业主大会

　　B.建设单位

　　C.业主委员会

　　D.房地产行政管理部门

　　44.改建、重建建筑物及其附属设施由( )决定。

　　A.物业服务企业

　　B.建设单位

　　C.业主

　　D.业主委员会

　　45.关于《管理规约》的说法，错误的是( )。

　　A.《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定

　　B.《管理规约》对全体业主具有约束力

　　C.对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换

　　D.《管理规约》引起侵权纠纷，人民法院不宜介入

　　46.建筑区域内，是否设立业主大会由( )决定。

　　A.全体业主 B.全体房屋使用人

　　C.房地产行政管理部门 D.街道或乡镇人民政府

　　47.下列情形中，属于损害他人合法权益的行为是( )。

　　A.房屋空置

　　B.房屋抵押

　　C.拖欠物业服务费

　　D.放弃享有的共有部分权利

　　48.建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当( )。

　　A.按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定

　　B.由物业服务企业与业主委员会协商确定

　　C.由物业服务企业依据物业服务合同确定

　　D.按照依法登记的专有部分所有权人平均分摊、分配

　　49.下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是( )。

　　A.《物权法》

　　B.《住房公积金管理条例》

　　C.《房屋登记办法》

　　D.《房地产抵押估价指导意见》

　　50.城市规划管理中颁发的证书不包括( )。

　　A.建设项目选址意见书

　　B.房屋权属证书

　　c.建设用地规划许可证

　　D.建设工程规划许可证

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　　51.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是( )。

　　A.项目选址意见书

　　B.建设工程施工许可证

　　C.建设用地规划许可证

　　D.建设工程规划许可证

　　52.根据《城市房地产管理法》，不属于商品房预售审核条件的是( )。

　　A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

　　B.投人开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上

　　C.持有建设工程规划许可证

　　D.房屋预售对象

　　53.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。

　　A.商品房销售代理机构

　　B.商品房预售人

　　C.商品房购买人

　　D.商品房预售人和商品房购买人

　　54.根据《住宅质量保证书》，下列部位、部件保修内容与保修期错误的是( )。

　　A.管道堵塞2个月

　　B.灯具、电器开关6个月

　　C.屋面防水2年

　　D.卫生洁具1年

　　55.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是( )。

　　A.备案时提交书面租赁合同和身份证

　　B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书

　　C.备案时只需要提供承租人的身份证件

　　D.如果房屋租赁当事人订立的为口头租赁合同，需到场说明情况

　　56.根据《城市房屋租赁管理办法》，房屋租赁当事人，应当在租赁合同签订后( )日内到房 地产管理部门办理登记备案手续。

　　A.10

　　B.30

　　C.45

　　D.60

　　57.下列房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是( )。

　　A.促成房地产交易

　　B.评估房地产价值

　　C.房地产开发项目策划

　　D.测量房产面积

　　58.抵押房地产的房屋所有权人是( )。

　　A.借款人

　　B.抵押人

　　C.贷款人

　　D.抵押权人

　　59.抵押房屋在订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。

　　A.不受该抵押权影响

　　B.应当解除

　　C.没有效力

　　D.可以对抗抵押权

　　60.业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权( )登记。

　　A.初始

　　B.转移

　　C.变更

　　D.注销

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　　二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　61.《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了( )的原则。

　　A.物业管理权利和财产权相对应，

　　B.加强行政监督与管理

　　C.维护全体业主合法权益

　　D.现实性与前瞻性有机结合

　　E.从实际出发、实事求是

　　62.《物业管理条例》关于前期物业管理规定的主要内容有( )。

　　A.前期物业服务合同的订立

　　B.管理规约的制定

　　C.物业服务企业的保修责任

　　D.物业管理用房的配置

　　E.物业承接验收手续和物业资料的移交

　　63.关于物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法，正确的有( )。

　　A.提供这种服务，是物业服务企业的法定义务

　　B.这种服务，原则上是一种有偿服务

　　C.提供这种服务，需经业主委员会同意

　　D.提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定

　　E.服务项目，必须是公共性质的物业服务

　　64.关于采取酬金制形式约定物业服务费用的说法，正确的有( )。

　　A.酬金以预收的物业服务费用为计提基数

　　B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有

　　C.物业服务费用不足时，由物业服务企业承担亏损

　　D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定

　　E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金

　　65.关于物业服务费收缴的说法，正确的有( )。

　　A.按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务

　　B.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定

　　C.对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴

　　D.已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳

　　E.已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳

　　66.以下关于物业管理服务标准的说法中，正确的有( )。

　　A.物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤

　　B.物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通l次

　　C.物业管理二级服务标准中，对重点区域、重点部位应每3小时至少巡查l次

　　D.物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行

　　E.物业管理三级服务标准中，应公示l2小时服务电话

　　67.下列物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权进行监督的情形有( )。

　　A.对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议

　　B.对物业服务企业所做的损害业主利益的行为要求赔偿

　　C.查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料

　　D.监督物业服务企业的收费情况

　　E.要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正

　　68.首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有( )。

　　A.业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数

　　B.《业主大会议事规则》尊案

　　C.《管理规约》草案

　　D.业主委员会委员候选人名单

　　E.物业服务企业的选择结果

　　69.申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交( )等材料。

　　A.企业资质等级申报表

　　B.企业资质证书正、副本

　　C.营业执照复印件

　　D.物业服务合同复印件

　　E.物业管理业绩材料

　　70.资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质 证书的情形有( )。

　　A.对没有提交核定资质等级申请的物业服务企业作出资质审批决定的

　　B.审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的

　　C.超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的

　　D.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的

　　E.对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的

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　　71.二级物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产 主管部门予以( )处罚。

　　A.撤销资质

　　B.警告

　　C.责令限期改正

　　D.处l万元以上3万元以下的罚款

　　E.降低资质等级

　　72.重视合同，诚信经营，物业服务企业应把握( )环节。

　　A.学习专业技能

　　B.整合服务理念

　　C.团队观念的培养

　　D.认真履行合同

　　E.诚信订立合同

　　73.住宅专项维修资金的交存方式包括( )。

　　A.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存人住宅专项 维修资金专户

　　B.已售公有住房的业主应当在办理房屋人住手续前，将首期住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户

　　C.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起20日内，将提取的住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户

　　D.未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人

　　E.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额20%的，应当及时续交，成立业主大会的，续交方案由业主大会决定

　　74.关于公有住宅出售后的使用与管理的说法中，正确的有( )。

　　A.住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备

　　B.住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿

　　C.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存人银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护

　　D.已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行

　　E.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用的使用受房地产行政主管部门及该幢住宅各所有人的共同监督

　　75.管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到( )的好坏。

　　A.经济状况

　　B.物业品质

　　C.业主的家庭情况

　　D.公共秩序

　　E.环境卫生状况

　　76.根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意( )、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。

　　A.弃置垃圾

　　B.排放污染物或者噪声

　　C.违反规定饲养动物

　　D.违章搭建

　　E.擅自改变家用设施设备的结构

　　77.对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是( )，上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。

　　A.依法设立的业主大会、业主委员会作出的

　　B.业主大会、业主委员会依据法定程序作出的

　　C.符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定

　　D.居委会的决定

　　E.依法设立的街道办事处作出的

　　78.业主大会决定《物业管理条件》规定的( )等事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　A.制定和修改业主大会议事规则

　　B.制定和修改管理规约

　　C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员

　　D.选聘和解聘物业服务企业

　　E.筹集和使用专项维修资金

　　79.房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须( )。

　　A.权威

　　B.真实

　　C.合法

　　D.科学

　　E.准确

　　80.关于房屋租赁权利义务的一般约定，下列说法中，正确的有( )。

　　A.出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任

　　B.出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复

　　C.因承租人过错造成房屋损坏的，由出租人负责修复或者赔偿

　　D.租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定

　　E.承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金

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　　一、单项选择题

　　1.A2.D3.B4.D5.B

　　6.B7.B8.C9.B10.D

　　11.C12.B13.A14.B 15.D

　　16.A17.D18.C19.B20.D

　　21.A22.C23.C24.A25.D

　　26.A27.C28.B29.B30.D

　　31.D32.C33.D34.B35.B

　　36.D37.A38.A39.D40.B

　　41.D42.C43.A44.C45.D

　　46.A47.C48.A49.B50.B

　　51.A52.D53.B54.C55.B

　　56.B57.A58.B59.A60.B

　　二、多项选择题

　　61.ACDE62.ACDE63.BD64.ABD65.ABCD

　　66.ABD67.ACDE68.ABCD69.ABDE70.BCDE

　　71.BCD72.DE73.ABD74.ABCD75.BDE

　　76.ABCD77.ABC78.ABCD79.BCDE80.ABDE

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