物业管理师考试制度与政策讲义:物业承接查验制度

　　物业承接查验制度

　　物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

　　一、物业承接查验制度的意义

　　《条例》第二十八条规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。现阶段，我国实行物业承接验收制度具有以下几方面的现实意义：

　　(1)物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。

　　(2)实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。

　　(3)实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。

　　二、物业承接查验的内容

　　物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。建设单位选聘物业管理企业的，应当在首位业主入住之前与物业管理企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。业主委员会选聘物业管理企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业管理企业共同进行物业承接查验活动，由原物业管理企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。

　　物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分：

　　(一)物业管理资料移交

　　物业资料是物业管理企业对物业实施管理的重要基础。一方面，物业管理企业承接物业，对物业共用部位、共用设施设备进行查验时，只有接收了相关物业资料才能掌握有关物业的基本情况并进行现场查验。另一方面，随着科技的发展，物业中的科技含量越来越高，物业的管理和维护越来越需要专业人员的专业化操作才能进行，这些都建立在对物业相关图纸、资料充分掌握的基础之上。只有掌握了这些资料，物业管理企业才能在业主报修或者有突发事件需要处理的时候，在最短的时间内找到问题的症结，制定实施方案予以解决。但是，在现实生活中，时常发生由于建设单位未能提供物业资料或者提供的物业基础资料不齐全而影响物业的承接验收和以后正常的物业管理的情况。《条例》对此现象进行了规范，要求物业承接验收时，建设单位向物业管理企业移交下列物业资料：

　　(1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。

　　(2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。

　　(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

　　(4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料;有关房屋产权权属的资料;工程验收的各种签证、记录、证明等。

　　当业主成立业主大会以后，若业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业管理合同终止，原物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将物业资料移交给新选聘的物业管理企业。

　　(二)物业现场验收

　　物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面。

　　1.物业共用部位共用设施设备验收

　　主要涉及以下内容：

　　(1)对给水和暖气管线做打压实验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、支架是否齐全完好，检查排水系统是否通畅;

　　(2)检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准;

　　(3)消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书;

　　(4)空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪音设备设施是否有环保验收合格证;

　　(5)检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。

　　2.物业管理区域环境验收

　　(1)检查道路、围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正确接通;

　　(2)临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整;

　　(3)物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站;

　　(4)停车场是否符合交通管理部门要求，有否交通标志和减速设施;

　　(5)绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，有否病虫害。

　　三、物业的保修责任

　　《条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任”。

　　物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业管理企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》对此都作了明确规定。为了区别物业管理企业和建设单位对物业的维修的不同责任，《条例》进一步明确建设单位对物业的保修责任，保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担，保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。

　　为了保障住房消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，1998年建设部下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》，要求建设单位在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限(详见第四章第四节商品房销售管理中有关内容)。

　　需要指出的是，《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限，主要针对物业自用部位与自用设施设备，而物业共用部位与共用设施设备范围较广，其中一些保修范围和保修期限尚无规定。由于这部分的保修范围和保修期限，关系到物业管理企业与建设单位的责任界定和经济利益，需要物业管理企业与建设单位在前期物业服务合同中明确约定。

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