物业管理师讲义:物业管理从业人员职业资格制度

　　物业管理从业人员职业资格制度

　　物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任(项目经理)等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及中国香港、中国台湾等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，《条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”2005年11月，建设部和人事部已将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

　　一、物业管理从业人员的职业素质

　　(一)物业管理从业人员应当树立正确的职业道德

　　1.物业管理的职业道德

　　物质生活决定精神生活，没有社会分工，就不存在各种职业，也就谈不上职业道德，因此职业道德是生产力发展和职业分工的结果。同一行业的职业群体，关于从业信念、职业操守、行业习惯、行为准则的总体观念和要求，构成这个行业的职业道德。

　　职业道德是长期从事职业劳动过程中形成的群体职业观念和职业要求，这些观念和要求一方面对从业人员的职业行为发挥心理约束作用，另一方面经过总结和提炼，上升为行业规则和行业标准，指导并约束全行业从业人员的职业行为。

　　物业管理是一个服务千家万户的行业，直接关联广大群众的日常生活和工作。因此物业管理人员是否树立良好的职业道德，是否具备健康完美的职业修养，不仅关系到个人、企业和行业的形象，而且直接影响着社会关系的和谐与安宁。物业管理人员只有树立正确的职业道德观念，培育良好的品行修养，才能胜任本职工作。

　　2.物业管理职业道德的主要内容

　　从行业规范要求角度，物业管理职业道德主要有以下几方面的内容：

　　(1)守法经营

　　遵纪守法是每个公民的基本义务。物业管理企业进行经营活动，除企业从业人员需遵守公民的各项义务外，还必须遵守国家法律法规关于企业经营的各项规定。例如：《公司法》对企业的成立、组织程序、人员职责、经营原则等方面都作出了规定;《合同法》对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定;《民法通则》对企业法人的成立条件、应当遵守的民事法律规范、应当承担的各种民事责任，也作出了全面规定;《税收征收管理法》对企业应当纳税的税种、税目、税率以及纳税时限和处罚等作出了规定;《条例》则专门针对物业管理行为作出了全面、具体的规定。涉及物业管理企业的法律法规规定很多，物业管理企业和从业人员均须严格遵守有关规定。违反这些规定，会给社会造成危害，违法的物业管理企业以及从业人员也要承担相应的违法责任。

　　真正做到守法经营，首先，要增强法律意识，认真学习法律基础知识，深入理解并全面掌握物业管理的各项制度与政策;其次，要在工作实践中认真严肃遵守各项法律制度，彻底杜绝轻视法律的侥幸心理。

　　(2)诚信经营

　　与多年来国家采取的行政管房方式相比较，物业管理的一个特征就是业主与物业管理企业依法建立了合同关系，然后双方依据合同享有权利并履行义务。目前，由于我国物业管理尚处于起步阶段，一部分物业实施了物业管理，还有一部分物业仍沿袭着旧有行政管房状态。从实施了物业管理的一些物业管理项目来看，许多物业管理企业和业主仍然保留着多年来行政管房的意识、作风和习惯，不同程度的存在着轻视合同、缺乏诚信的现象，这是造成目前物业管理争议不断、投诉上升的主要原因。

　　一方面，在有些物业管理区域，物业管理企业轻视物业服务合同，或根本没有签订物业服务合同，向业主收费不从服务内容、服务成本出发，也不从服务标准、服务质量等方面考虑，做到质价相符，而仅以物价管理部门的收费批件作依据，向业主收取物业服务费用。另一方面，一些业主的合同意识也很差，仍然以福利住房的传统观念认识物业管理，只要求享受物业服务，不愿意承担付费义务，或者脱离合同约定提出不合理的物业服务要求。

　　重视合同，诚信经营，物业管理企业应把握以下几个环节：

　　①诚信订立合同

　　目前部分物业服务合同存在两个方面的问题：一是物业服务合同内容草率、虚夸;二是合同内容简单、空洞、粗陋。这两方面问题反映部分物业管理企业缺乏法律意识和诚信经营的理念。诚信经营应首先从认真、细致、实事求是、诚实信用地签订合同开始。

　　②认真履行合同

　　加强合同观念，诚信履行合同，是提高物业管理从业人员职业道德的重要手段，作好这方面工作应注意以下几点：

　　一是重视物业服务合同的宣传和解释。物业管理从业人员不仅应该熟悉合同条款约定的内容，诚实信用地履行合同，而且应该公开合同内容、正确解释合同，这样有利于提高业主的合同意识，便于监督物业管理企业的服务质量，减少业主因不了解合同而产生的误解和争议。

　　二是制定物业服务计划和实施物业管理，必须以物业服务合同约定为基础。物业服务计划应当将合同规定的服务义务，作为物业管理企业工作的出发点。

　　三是切实履行物业服务合同约定的义务，履行中发现不适当的条款约定，应当及时与对方当事人协商变更，并签订补充协议，不能单方面擅自终止履行或改变履行方式。

　　四是物业服务合同履行中，若发生违约事项，双方当事人应当依据合同约定和法律规定及时进行处理，保证物业服务合同的安全、适当履行。

　　(3)尽职尽责胜任本职工作

　　物业管理从业人员无论在什么岗位上，都应当作到尽职尽责胜任本职工作。尽职尽责包含两个方面：一是要求从业人员对物业管理企业尽职尽责，二是要求从业人员对服务对象尽职尽责。

　　①物业管理从业人员应当具备团队观念

　　物业管理企业是市场环境下的经营实体，企业要组织经营，必须通过分工合作才能实现经营目的。每个岗位从业人员都是企业的组成部分，都对企业承担着相应的责任和义务。同时，企业声誉和效益也与全体员工利益联系在一起。因此物业管理从业人员，应当树立与企业同心同德的职业道德，如果岗位不适合，可以另行选择，一旦接受企业安排的工作，就应当尽职尽责完成本职工作。

　　②物业管理企业从业人员应当具备服务理念

　　为业主提供各项物业服务，每一个从业人员的工作态度不仅为企业所关注，而且直接关系到业主的切身利益。物业服务合同订立后，业主依据合同有权享受物业管理企业提供的服务，每个从业人员的工作态度，都与业主享受物业服务的权利关联在一起。服务信念是物业管理从业人员职业道德的重要方面，从业人员只有牢固树立服务信念，才能不断提高服务质量，不断提升企业形象。

　　(4)努力学习、掌握专业技能

　　物业管理服务的内容复杂，具有较强的综合性，因此要求从业人员具备多种知识和技能，从业人员应当掌握的专业知识和技能主要有以下几个方面：

　　①房屋及设备设施管理专业知识和技能;

　　②企业经营管理专业知识和技能;

　　③房地产开发和经营知识;

　　④社会关系学专业知识和协调能力;

　　⑤心理学专业知识和人际沟通能力。

　　(5)团结互助、公平竞争

　　①物业管理企业内部的职业道德要求

　　物业管理从业人员应当具有团队精神，为实现企业目标，每位员工都应当与其他员工友好相处，团结互助，相互配合，共同做好物业管理工作。在岗位竞争方面，员工既要客观评价自己的能力，又要以高度的组织原则要求自己，克服消极情绪，以公平竞争的职业道德，促进服务水平的不断提升。

　　②物业管理企业之间的职业道德要求

　　随着物业管理市场的建立和发展，物业管理企业之间的竞争也日趋激烈，然而竞争必须有序进行，必须按照团结互助、公平竞争的原则进行。物业管理企业只有在团结互助的基础上开展公平竞争，才能使整个行业水平得到提升。物业管理企业之间应当相互学习、互相支持、取长补短、共同发展，反对企业之间的互相诋毁、相互拆台的恶劣做法，共同抵制各种不正当竞争行为。

　　(二)物业管理从业人员应当培养良好的职业素养

　　1.职业素养的概念

　　职业素养是指职员个人在本身道德观念、工作作风、文化修养、知识结构、心理气质、礼仪习惯等基础上所形成的职业素质与工作习惯。与职业道德不同，职业素养不是行业规则对职业群体提出的职业观念，而是职员个人综合素养在职业活动中的体现。

　　2.物业管理从业人员职业素养的主要内容

　　(1)自信自强、积极向上

　　自信自强是每个人都应当培养树立的一种精神，也是一种良好的品质。自信是要求自己客观评价自己的能力和所从事的事业，只有相信自己，对自己从事的事业充满热情和信心，工作才有成效，事业才有成功的希望。一个人如果对自己丧失信心，对从事的工作毫无热情，做任何事情都不会有成效。积极向上是指不断改造自己、不断提高自己的精神和品质。任何人的能力和技能都不是先天的，而是通过学习、锻炼、总结、积累、运用所取得的。只有自强不息积极向上的人才有前途和希望。

　　物业管理是个新兴行业，面临许多问题和困难。即使这样仍然有许多有识之士热情投入到这项事业中，并将物业管理称为朝阳产业，就是因为人们看到物业管理工作的社会意义，认识到物业管理行业的光明前景。物业管理从业人员应当具有这样的自信。

　　(2)奋发努力、坚韧不拔

　　任何工作都存在困难和矛盾，关键是如何对待困难和矛盾。在困难面前，有的人退缩，有的人努力克服，在矛盾面前，有的人逃避，有的人勇往直前，这不仅是性格的差异，也是职业素养的差异。物业管理也存在许多困难和需要员工通过坚忍不拔的勇气克服困难和解决矛盾。

　　(3)诚恳待人、服务热情

　　诚恳待人、服务热情是对服务行业从业人员最基本的要求。物业管理从业人员应当培养自己的心理素质和职业习惯，针对业主在实际工作生活中存在的各种困难，积极主动、满腔热情的提供服务，为业主排忧解难。当前，许多物业管理企业提出物业服务要“以人为本”，力争做到“人性化服务”，并努力“建设和谐社区”，要实现上述目标，基本要求是从业人员诚恳待人、服务热情。

　　(4)文明礼仪、着装整洁

　　说话办事讲究礼貌，穿衣戴帽整洁一致，既是个人修养的外在表现，也是企业形象的外在表现。目前多数物业管理企业都很重视这方面的教育，绝大多数物业管理企业都实现了统一着装。物业管理从业人员应当将文明礼仪、着装整洁，作为职业修养的重要方面予以足够重视。

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　　二、物业管理从业人员的职业资格

　　(一)专业技术人员的职业资格

　　借鉴国外关于专业技术人员的管理方式，我国实行了专业技术人员职业资格认定制度。该制度实施以来，许多专业设立了专业技术人员职业资格制度，例如注册会计师、企业法律顾问、拍卖师、注册资产评估师等等。建设系统设立的专业技术人员职业资格制度也很多，如注册建筑师、注册结构工程师、城市规划师、监理工程师、造价师、建造师、房地产估价师、房地产经纪人等等。设立专业技术人员职业资格制度，对迅速提高我国专业技术人员业务素质，强化行业管理，规范人才市场，都具有重大意义。

　　1.专业技术人员职业资格概念

　　专业技术人员职业资格，是政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力，所规范的基本要求。职业资格包括从业资格和执业资格两类。

　　(1)从业资格

　　从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。从业资格通过学历认定或考试均可取得。只要具备以下条件之一者，即可确认从业资格：

　　①具有本专业中专毕业以上学历，见习一年期满，经单位考核合格者;

　　②按国家有关规定已担任本专业初级专业技术职务或通过专业技术资格考试取得初级资格，经单位考核合格者;

　　③在本专业岗位工作，经过国家或国家授权部门组织的从业资格考试合格者。

　　(2)执业资格

　　执业资格是政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作实行的准人控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准。

　　实施执业资格制度的行业，由国务院业务主管部门负责确定必须由取得执业资格的人员充任的关键岗位及工作规范，同时，各级业务主管部门负责检查监督关键岗位的执业人员上岗及执业情况，并对违反岗位工作规范的人员进行处罚。

　　对于已在须由取得执业资格人员充任的关键岗位工作、但尚未取得《执业资格证书》的人员，业务主管部门必须进行强化培训，限期达到要求。对经过培训仍不能取得执业资格者，必须调离关键岗位。

　　2.执业资格考试

　　执业资格必须通过考试方法取得，考试的报名条件根据不同专业由国家业务主管部门会同国家人事部共同确定并组织考试工作。有关业务主管部门负责组织执业资格考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，并组织考前培训和对取得执业资格人员进行注册管理。人事部负责审定考试科目、考试大纲、审定命题和确定合格标准，同时会同有关部门组织实施执业资格考试的有关工作。地方人事部门会同当地有关业务部门负责本地区执业资格考试的考务工作。

　　凡符合规定条件的中华人民共和国公民，均可报名参加执业资格考试。执业资格考试由国家定期举行，一般情况下每年一次。考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织、统一时间方式进行。职业资格考试合格的人员，由国家授予相应的执业资格证书。

　　3.职业资格证书

　　职业资格证书分为《从业资格证书》和《执业资格证书》。证书由人事部统一印制，各地人事部门具体负责核发工作。职业资格证书是证书持有人专业水平能力的证明，在中华人民共和国境内有效，可作为求职、就业的凭证和从事特定专业的法定注册凭证。从业人员凭职业资格证书注册后在全国范围从业、执业有效。

　　4.执业资格注册

　　执业资格实行注册登记制度，取得《执业资格证书》者，应当在规定的期限内到指定的注册管理机构办理注册登记手续。注册是对专业技术人员执业管理的重要手段，未经注册者，不得使用相应名称和从事有关业务。申请执业资格注册，必须同时具备下列条件：

　　(1)遵纪守法，遵守职业道德;

　　(2)取得《执业资格证书》;

　　(3)身体健康，并能坚持在相应的岗位工作;

　　(4)经所在单位考核合格。

　　专业技术人员注册执业资格后中断专业技术活动，再次注册者，应当经单位考核合格，并取得知识更新业务培训的证明。

　　(二)建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义

　　物业管理从业人员职业资格是《条例》设定的行政许可。建立物业管理人员职业资格证书制度，是贯彻落实国家要求，规范发展物业管理业的需要。当前，我国物业管理尚处在起步阶段，相关的法律法规不健全，物业管理市场行为不规范，物业管理从业人员素质亟待提高。因此，国家“十五”计划纲要确立了“规范发展物业管理业”的重要任务。对物业管理人员实行职业资格证书制度，是提高物业管理从业人员职业素质，规范物业管理企业行为，提高物业管理水平，推进物业管理健康发展，改善人民群众的生活和工作环境的重要手段。

　　物业管理从业人员，主要是指物业管理经营管理人员和技术工种人员。其中，物业管理经营管理人员，主要是指管理处主任、物业经理、小区经理等专业人员;技术工种人员，主要是指从事技术复杂、通用性广、涉及到国家财产、人民生命安全和消费者利益工种(职业)的人员。

　　对物业管理从业人员实行职业资格制度，是物业管理行业特殊性的需要。物业管理企业是一种以较少资本而管理庞大资产的企业。物业管理行业的这一特性，决定了物业管理从业人员，尤其是经营管理专业人员，只有具备扎实的物业管理知识和良好的实践经验，具备较强的经营管理能力，才能保证物业正常使用并使物业保值、增值，才能降低企业的经营风险并提高企业自身的经济效益。物业管理既包括房屋及其设施设备的维修、养护、管理，也包括维护小区的环境卫生和公共秩序等，涉及经济、法律、工程、环保、社会、心理、公共关系等多方面的学科知识。物业管理从业人员，如物业管理项目负责人，只有掌握和了解这些相关的知识，才能胜任本职工作。这些相关知识，不是仅通过学校教育就能获得的，需要经过系统的、有针对性的学习和培训。而且，物业的智能化程度越来越高，这就要求物业管理从业人员及时掌握新技术、新方法。对物业管理从业人员实行职业资格认证制度，既能吸引优秀人才进入物业管理行业，也能给在职的从业人员带来压力，促使他们不断更新知识和增强技能，有利于造就一支事业心强、懂经营、善管理、通技术、精业务的优秀人才队伍，也有利于物业管理行业适应产业结构调整升级的趋势和现代城市发展的需要，推进物业管理行业的技术进步。

　　对物业管理从业人员实行职业资格制度，是发挥物业管理社会效益的需要。物业管理企业在保障房屋使用安全的同时，还要协助有关部门维护小区秩序，改善治安状况，防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等突发性事故。因此，物业管理对保障人民生命财产安全，维护社会稳定发挥着重要作用。对物业管理从业人员实行职业资格认证制度，能够促进物业管理从业人员应变能力和职业素质的提高，更好地发挥物业管理的社会效益。

　　对物业管理从业人员实行职业资格制度，也是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。许多实行市场经济的国家和我国中国台湾、中国香港等地区都对物业管理从业人员采取了许可制度。美国、澳大利亚、韩国、日本等国家和地区的物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。

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　　三、物业管理师制度的相关规定

　　为规范物业管理人员行为，提升物业管理人员从业素质，提高行业管理水平，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据《条例》规定，国家人事部和建设部于2005年11月16日制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。

　　1.物业管理师制度

　　我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员职业资格证书系列。执业资格名称命名为物业管理师(英文译为：Certifled　Property　Manager)。物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。

　　物业管理师职业准入制度，由建设部、人事部按职责分工共同负责实施、指导、监督和检查。县级以上地方人民政府房地产主管部门和人事行政部门按职责分工实施物业管理师职业准人制度。

　　2.物业管理师资格考试

　　(1)物业管理师资格考试管理

　　物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。人事部、建设部共同成立物业管理师资格考试办公室，负责物业管理师资格考试工作。建设部组织成立物业管理师资格考试老师委员会，负责拟定考试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考试试题库等工作。人事部组织老师审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作。人事部会同建设部共同研究确定合格标准，并对考试考务工作进行指导、监督和检查。各省、自治区、直辖市人事行政部门会同房地产主管部门协商职责分工，负责当地物业管理师资格考试工作的组织实施。

　　经物业管理师资格考试合格人员，由人事部、建设部委托省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门，颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《物业管理师资格证书》。该证书在全国范围内有效，取得《物业管理师资格证书》的人员，用人单位可以根据工作需要聘任经济师职务，《物业管理师资格证书》也是申报高一级专业技术资格评审的必备条件。

　　(2)物业管理师资格考试内容和考试方法

　　物业管理师资格考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》。

　　符合报名条件的人员，并于2004年12月31日前，评聘工程类或经济类高级专业技术职务，且从事物业管理工作满10年的人员，可免试《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》2个科目，只参加《物业管理实务》、《物业管理综合能力》2个科目的考试。

　　考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目;免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。

　　(3)物业管理师资格考试报名条件

　　遵守国家法律、法规，恪守职业道德的中华人民共和国公民，凡具备以下条件之一的，均可申请参加物业管理师资格考试：

　　①取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。

　　②取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。

　　③取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。

　　④取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。

　　⑤取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。

　　⑥取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。

　　⑦取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

　　符合考试报名条件的中国香港、中国澳门居民，可以申请参加物业管理师资格考试。申请人在报名时应提交本人身份证明、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或者学位证书、从事工作及物业管理相关实践年限证明。

　　参加考试人员由本人提出申请，携带所在单位出具的有关证明及相关材料到当地考试管理机构报名。考试管理机构按规定的程序和报名条件审查合格后，发给准考证。参加考试人员凭准考证在指定的时间、地点参加考试。国务院各部门所属单位和中央管理企业的专业管理人员按属地原则报名参加考试。考试日期为每年第三季度。考点原则上设在省会城市和直辖市的大、中专院校或高考定点学校。

　　(4)物业管理师资格考试培训原则

　　坚持考试与培训分开原则，凡参与命题、审题与组织考试的工作人员，不得参加考试和举办与考试内容有关的培训工作。应考人员参加相关培训坚持自愿的原则。

　　3.物业管理师注册

　　(1)初始申请注册

　　取得《物业管理师资格证书》(以下简称《资格证书》)的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出初始注册申请。注册审查机构在收到申请人的注册申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内，一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。注册审查机构批准注册的，在决定批准之日起10个工作日内，将批准决定送达注册申请人，并核发《物业管理师注册证》(以下简称《注册证》)。注册审查机构决定不予批准注册的，应当书面说明不予注册的理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权力。

　　建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。

　　取得《资格证书》人员初始申请注册者，自取得《资格证书》之日起1年内提出初始注册申请，并提交以下材料：

　　①《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》;

　　②《资格证书》;

　　③与聘用单位签订的劳动合同;

　　取得《资格证书》人员超过1年逾期提出初始注册申请的，在申请初始注册时，还应当提交通过继续教育的证明材料。

　　(2)申请延续注册

　　物业管理师资格注册有效期为3年。《注册证》在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。注册审批机构根据申请人的申请，在规定的时限内作出延续注册的决定;逾期未作出决定的，视为准予延续注册。申请延续注册时需要提交以下材料：

　　①《中华人民共和国物业管理师延续注册申请表》;

　　②与聘用单位签订的劳动合同;

　　③达到注册期内继续教育要求的证明材料。

　　(3)办理变更注册

　　在注册有效期内，物业管理师变更执业单位，应当向注册审查机构办理变更注册手续。变更注册后，其《注册证》在原注册有效期内继续有效。办理变更注册需要提交以下材料：

　　①《中华人民共和国物业管理师变更注册申请表》;

　　②与新聘用单位签订的劳动合同;

　　③工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退休证明。

　　(4)不予注册的情况

　　注册申请人有以下情形之一的，注册审批机构不予注册：

　　①不具有完全民事行为能力的;

　　②刑事处罚尚未执行完毕的;

　　③在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的;

　　④法律、法规规定不予注册的其他情形。

　　(5)注销注册的情况

　　物业管理师或者聘用单位有以下情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构提出申请，经注册审批机构核准后，办理注销手续并收回《注册证》。

　　①不具有完全民事行为能力的;

　　②申请注销注册的;

　　③与聘用单位解除劳动关系的;

　　④注册有效期满且未延续注册的;

　　⑤被依法撤销注册的;

　　⑥造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的;

　　⑦聘用单位被吊销营业执照的;

　　⑧聘用单位被吊销物业管理资质证书的;

　　⑨聘用单位破产的;

　　⑩应当注销注册的其他情形。

　　注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销其注册，并依法给予行政处罚;当事人在3年内不得再次申请注册;构成犯罪的，依法追究刑事责任。被注销注册或者不予注册的人员，具备初始注册条件，并符合继续教育要求的，可以按照规定程序重新申请初始注册。注册审批机构定期公布注册有关情况。当事人对注销注册、不予注册或者撤销注册有异议的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　4.物业管理师执业

　　物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。物业管理师应当妥善处理物业管理活动中出现的问题，按照物业服务合同的约定，诚实守信，为业主提供质价相符的物业管理服务。物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施，物业管理师同时承担相应法律责任。

　　物业管理师应当具备以下执业能力：

　　(1)掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识;

　　(2)具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识;

　　(3)能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定;

　　(4)具有丰富的物业管理实践经验。

　　物业管理师的执业范围是：

　　(1)制定并组织实施物业管理方案;

　　(2)审定并监督执行物业管理财务预算;

　　(3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料;

　　(4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理;

　　(5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序;

　　(6)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

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