物业管理师经营管理讲义:设备更新中的经济分析

　　设备更新中的经济分析

　　建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降，设备设施的运行效率下降、运行成本上升等现象。如果不及时对建筑物或设施进行大修理，对设备进行升级换代或者更新，将严重影响物业的整体服务质量，降低在市场中的竞争力，甚至导致物业资产的贬值。因此，掌握建筑物及设施设备更新中的经济分析方法，进行相应的更新投资决策，也是物业管理师必须具备的技能。

　　一、设备更新的原因与特点

　　房地产的自然寿命很长，有时甚至超过100年，其经济寿命通常达到40年以上。而附着在建筑物上的电梯、集中空调、供水和排水等设备的寿命往往很难达到这么长的年限。因此，在房地产使用过程中，普遍存在着设备更新的决策问题。

　　(一)设备更新的原因

　　设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗。磨损分为有形磨损和无形磨损。

　　1.设备有形磨损

　　设备有形磨损，是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损。设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。

　　第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。当这种有形磨损达到一定程度时，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、运行成本上升，甚至难以继续正常工作，丧失使用价值。

　　第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。因此，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。设备闲置时间长了，也会丧失精度和工作能力，失去使用价值。

　　2.设备无形磨损

　　设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。无形磨损不是由于生产过程中的使用和自然力的作用，不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。

　　第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。这种无形磨损的后果是导致现有设备原始价值部分贬值，设备本身的技术特性和功能，即使用价值并未发生变化，故不会影响现有设备的使用。

　　第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。其后果不仅是使原有设备的价值降低，而且会使原有设备局部或全部丧失其使用功能。这是因为，虽然原有设备的使用期还没有达到其设计经济寿命，能够正常工作，但由于技术上更先进的新设备的应用，使原有设备的市场效率大大低于社会平均生产效率，如果继续使用，有可能使产品生产成本明显高于社会平均成本，使企业失去市场竞争力。所以原有设备价值应视为已经降低，甚至应该淘汰。由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。

　　3.设备磨损的补偿

　　要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。没备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备(图3-9)。

　　(二)设备更新的特点分析

　　1.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。

　　2.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。旧设备经过磨损，其实物资产的价值会有所降低，但旧设备经过折旧后所剩下的账面价值，并不一定等于其当前的市场价值，即更新旧设备会产生一笔沉没成本。沉没成本等于旧设备账面价值(原值减折旧累计)减去其当前市场价值(残值)后的差值。在设备更新分析中，一个很重要的特点是只考虑今后所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，因为它们都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。

　　3.只比较设备的费用。通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。在物业设备更新的经济分析中，如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，也可以将增加的收益和费用一起考虑。

　　4.设备更新分析以费用年值法为主。由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用年值法进行比较。新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而要更新的旧设备则往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。

　　二、设备经济寿命的确定

　　(一)经济寿命的静态计算方法

　　在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式是：

　　(二)经济寿命的动态计算方法

　　当考虑资金时间价值的影响时，则需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为初始购置设备费用支出的时间。此时求取设备等额年总成本的方法，可参照复利计算公式与系数的有关算法。

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　　三、物业管理中的设备更新问题

　　(一)不会提升物业运行服务质量的设备更新

　　物业管理中经常会出现这样的情况：部分建筑设备(如灯具、空调系统、电梯等)能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是沿用原有设备还是对其进行更新，这就涉及到了更新决策问题。

　　仅从提升物业经营管理的经济效益这个角度来看，此类设备更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间(包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用)，选择数值较低的方案。

　　例如，某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。仅从经济的角度分析，是否需要更新呢?如果采用静态分析的方法，则分析过程十分简单：旧式空调机组年电费支出40万元，新空调机组的等效年总费用支出为120/10+20=32万元，采用新设备，每年节约费用支出8万元，因此应该选择更新设备方案。当然，如果采用动态分析方法，新设备购置费用会产生较大的财务成本，因此更新设备的经济效果会下降。

　　(二)能提升物业运行服务质量的设备更新

　　物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益(通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等方式)。此时的设备更新决策，就要同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响。

　　例如，某出租写字楼的电梯已经明显老化，虽然能够正常运行，但能源费用、维护维修费用逐年增加，而且维修期间对住户的正常使用也产生了一定的影响，住户抱怨增加，支付租金的意愿下降，租约期满续约的可能性也下降。此时，物业业主和经营管理者就面临着电梯的更新决策问题。

　　假设在上述情况中，电梯的运行费用为20万元/年，可能导致的潜在租金损失为30万元/年，新电梯的更新购置成本为200万元，经济使用寿命为15年，年运行费用为15万元，电梯更新后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加20万元/年的租金收入。此时如何决策呢?更新决策的思维逻辑是：比较更新和不更新两个方案下的年等额费用，以数值小的方案为优。当然，这里要妥善处理好收益参数，将潜在租金损失作为费用、可能增加的租金收入作为负费用。

　　如果进行静态条件下的计算，则不更新条件下的等额年费用为20+30=50万元，采用更新方案下的年费用为300/15+15-10=25万元。据此可以选择更新设备方案。同样的道理，如果选用动态算法，考虑资金时间价值的影响，更新方案的年费用会增加，经济效果会下降，但也有可能是优于沿用原电梯的方案。

　　物业经营管理中的设备更新问题很常见，这里只介绍了采用静态算法进行更新决策的思路，而动态算法决策的思路相同，只是计算过程比较复杂。

　　此外，物业经营管理中，也会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题，例如屋顶的翻新、入口或大堂的改造、空间使用功能的调整等。此时面临的经济分析和决策问题是：不更新或大修，物业日常维护维修费用增加、收租能力下降;进行更新或大修，需要较多的初始投入，但物业日常维护维修费用下降、收租能力提高。此问题经济分析和决策的思路，与设备更新决策的第二种类型相似。

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