物业管理师制度与政策:住宅专项维修资金的使用

　　住宅专项维修资金的使用

　　(一)一般性规定

　　1.住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用;

　　2.开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。

　　3.代收代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债;但不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保作为;

　　4.住宅专项维修资金存储的利息收入，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

　　(二)住宅专项维修资金的列支

　　1.商品住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造使用，按以下两种方式从住宅专项维修资金中列支：(1)用于全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;(2)用于部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　2.售房公有住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊，其中，应由相关业主承担的，按照商品住户列支方式分摊。

　　3.以下费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　(1)依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　(2)依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(3)人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(4)根据物业服务合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用。

　　(三)住宅专项维修资金的计划管理

　　1.住宅专项维修资金使用计划的提出

　　住宅专项维修资金使用计划按照以下方式提出：

　　(1)实施物业管理的，由物业管理企业提出资金使用计划;

　　(2)未实施物业管理但有房屋管理单位的，由房屋管理单位提出资金使用计划;

　　(3)未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由建设(房地产)主管部门提出资金使用计划。

　　2.住宅专项维修资金使用计划的实施

　　住宅专项维修资金使用计划的实施必须具备各以下条件：

　　(1)全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金使用计划，经业主大会通过后实施;未成立业主大会的，经全体业主2/3以上通过后实施;

　　(2)部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主1/2以上通过后实施;

　　(3)资金使用计划涉及动用公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金的，还应当经财政部门审核后，方可实施。

　　3.使用住宅专项维修资金的应急程序

　　发生危及房屋安全或者其他严重妨碍业主正常生活的紧急情况，需要立即对住房共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定使用住宅专项维修资金：

　　(1)实施物业管理的，由物业管理企业预先垫付有关费用，再按照规定程序审核确定后从住宅专项维修资金中列支。

　　(2)未实施物业管理但有房屋管理单位的，由房屋管理单位预先垫付有关费用，再按照规定程序审核后从住宅专项维修资金中列支。

　　(3)未实施物业管理也没有房屋管理单位的，由有关业主提出使用申请，经建设(房地产)主管部门审核后先从维修资金中支付，再按照规定程序审核后从住宅专项维修资金中列支。

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