2014年经济师考试《中级房地产》预习讲义：第一章(区位理论)

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　　第一章　房地产经济基本理论

　　第一节 区位理论

　　一.区位理论

　　(一)区位含义

　　区位：地球上某一事物的空间几何位置，以及各种地理要素和人类经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

　　区位选择的原则

　　地租(占用的成本)和运输成本总和最小的地方

　　(二)区位的特征

　　综合性

　　天文区位(自然区位)

　　自然地理区位(自然区位)

　　经济区位(社会区位)

　　文化区位(社会区位)

　　政治区位(社会区位)

　　确定性

　　方位

　　距离

　　层次性

　　大位置

　　小位置

　　地址

　　微位置

　　历史性

　　(三)房地产区位含义

　　一宗房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关系,包括位置交通等.

　　(四)区位理论概念

　　区位理论

　　研究人类的空间分布及空间中的相互关系的学说，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论

　　二.农业区位理论

　　(一) 杜能孤立国理论前提

　　①只有一个城市，且是孤立国

　　②运输工具只有马车

　　③孤立国环境均质，且与外部隔绝

　　④农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比

　　⑤经营者以获取最大经济收益为目的

　　(二)农业区位理论主要内容

　　实质: 在城市周围农业区位布局的原则

　　1.基本经济分析:

　　经营者的利润为P=V-(E+T)

　　经营者追求利润最大化

　　V(销售价格)和E(生产成本)是常数

　　P+T=V-E=k

　　农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定

　　农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和

　　利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小

　　通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润

　　2.杜能圈

　　自由农作区，生产易腐难运的农产品 第一圈

　　林业区 第二圈

　　谷物轮作区，生产粮食 第三圈

　　草田轮作区，提供谷物与畜产品 第四圈

　　三圃农作制区 第五圈

　　3. 杜能圈修正模型

　　河流的影响

　　水运费与陆运费的比较

　　其它城市的影响

　　各城市根据实力形成各自的市场范围

　　三.工业区位理论

　　(一)工业理论假设条件

　　①均质国家与地区，只考虑经济因素

　　②工业原料、燃料地点固定且已知

　　③工业产品的消费地和范围已知，需求量不变

　　④劳动力不能流动，价格已知，供给充裕

　　⑤运费是重量和距离的函数

　　⑥讨论同一产品

　　(二)以运输成本定向的工业区位分析

　　工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地

　　工业原料分类：遍布性原料/限地性原料

　　原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量

　　原料指数

　　遍布性原料　0

　　纯原料　　　1

　　失重性原料　大于1

　　原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近

　　原料指数越小，生产厂应选在离市场越近

　　(三)劳工成本影响工业区位

　　追求运输成本与劳工成本总和的最低

　　如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移

　　劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本

　　劳工系数=劳工成本指数/需运输的总重量

　　劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方

　　(四)集聚与分散因素影响工业区位

　　集聚因素

　　生产或技术集聚，又称纯集聚

　　①规模扩大

　　②分工合作

　　社会集聚，又称“偶然集聚”

　　①交通资源

　　②额外利润

　　分散因素

　　四.中心地理论

　　(一)基本概念

　　中心地

　　指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点

　　中心性

　　一个中心对周围地区的影响程度

　　需求门槛

　　中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平

　　商品销售范围

　　消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径

　　(二)克里斯塔勒的中心地理论

　　1.假设条件

　　①均质平原与无差异性的居民

　　②交通费用与距离成正比

　　③厂商和消费者均为经济人

　　④货物可自由流动

　　2.六边形市场区

　　各厂商的销售范围为圆形

　　新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止

　　各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商

　　形成六边形的市场区域

　　3.市场等级序列

　　高级商服中心，提供高中低级商品和服务

　　中级商服中心，提供中低级商品和服务

　　低级商服中心，提供低级商品和服务

　　需求门槛和服务范围由高到低，由大到小

　　五.城市空间结构理论

　　(一)同心圆理论

　　城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展

　　中心商业区

　　过渡地带

　　工人住宅区

　　高收入阶层住宅区

　　通勤人士住宅区

　　修正为星状环形模式

　　(二)扇形理论

　　各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展

　　(三)多核心理论

　　一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生

　　多核理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心

　　形成城市多中心的因素

　　活动的相互依赖性

　　活动互补互利，自然集聚

　　交通原因排斥与自己的集结

　　高地价、高房租排斥较低品质使用

　　(四)中心商务区土地利用模式

　　CBD土地利用空间结构

　　零售业集中区

　　多层建筑集中区

　　办公区

　　商服活动区

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