2014年经济师《中级房地产》预习讲义：国有建设用地使用权抵押

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　　第五节 国有建设用地使用权抵押

　　一.国有建设用地使用权抵押权设定

　　(一)可以设定抵押权的建设用地使用权

　　(1)通过有偿出让转让方式取得的(2)通过行政划拨方式取得后补签合同后

　　(二)属于下列范围的建设用地属涌泉不得设定抵押

　　<城市房地产抵押管理办法>第八条规定内容

　　权属有争议的土地

　　教育、医疗、市政等公共福利土地使用权

　　列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其土地使用权

　　已公告列入拆迁范围的房地产

　　依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产

　　其它

　　(三)设定建设用地使用权抵押权应注意的问题

　　同一宗土地可以设定两个以上的抵押权，但应将情况告知抵押权人，其所担保的债权不得超出抵押物的价值

　　两宗以上土地使用权设定同一抵押权，视为同一抵押标的物，其担保作用不可分割

　　地随房地，房随地走

　　共有房地产抵押的，必须经共有人书面同意

　　已租赁的土地使用权抵押，应告知承租人和抵押权人，原租赁合同继续有效(抵押不破租赁)

　　土地的抵押价值可以由当事人商定，也可由房地产价格评估机构进行评估

　　抵押权人可为抵押物投保，保险费由抵押人承担，抵押权人为第一受偿人

　　抵押的期限不得超过经营期限或土地的剩余使用年限

　　应办理抵押登记，抵押权自登记时设立

　　【例题?单选题】【2005年真题】甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则(　)。

　　A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同

　　B.原租合同是否有效，就由乙丙协商确定

　　C.乙应将租金直接支付给丙

　　D.甲仍有权收取乙的租金

　　【答案】D

　　【解析】抵押不破租赁

　　二.国有建设用地使用权抵押程序

　　签订抵押合同

　　公证

　　抵押登记

　　注销登记

　　三.国有建设用地使用权抵押登记制度

　　应当向土地所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理土地使用权抵押登记

　　抵押合同自抵押登记之日起生效

　　办理登记应提交的文件(7类)

　　登记的主要内容――被担保的金额、抵押权人姓名或单位名称、债权等

　　登记机关在产权证上进行他项权利记载，所有权证书由抵押人收执，向抵押权人颁发他项权利证书

　　【例题?单选题】【2006年真题】A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为(　)。

　　A.7月1日

　　B.7月2日

　　C.7月9日

　　D.7月10日

　　【答案】C

　　【解析】抵押合同自抵押登记之日起生效

　　四.抵押建设用地使用权的占用与管理

　　由抵押人占用与管理抵押的土地

　　抵押权人有权进行监督检查

　　当抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保

　　抵押的土地可以出租转让，但价款应优先提前清偿抵押权人的债权，超过部分归抵押人所有

　　五.抵押建设使用权的处分

　　(一)抵押建设用地使用权处分的条件

　　抵押期届满，抵押权人未受清偿

　　抵押人死亡引起无法履行债务

　　抵押人在抵押合同期宣告破产或解散

　　抵押人擅自处分抵押物

　　抵押合同约定的其他情况

　　(二)抵押建设用地使用权处分的受偿

　　处分抵押物所得金额的分配顺序

　　支付处分抵押物的费用

　　扣除抵押物应缴纳的税费

　　偿还抵押权人的债权本息及支付违约金

　　赔偿违约给抵押权人造成的损害

　　剩余金额交还抵押人

　　同一房地产设定两个以上抵押权时的清偿顺序

　　已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿

　　已登记的先于未登记的

　　均未登记，按债权比例清偿

　　抵押设定后土地上新增建筑物不属于抵押财产，可一同处分，但新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿

　　六.建设用地抵押权的灭失

　　抵押土地使用权处分的条件(5种情况)

　　可折价或拍卖抵押物清偿抵押权人

　　协议不成可以提起诉讼

　　七.最高额抵押权

　　(一)最高额抵押权的概念

　　指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

　　最高额抵押具有担保债权的不特定性的特点。即最高额抵押所担保的未来债权是不特定的，将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额是多少均是不确定的。因此，其所担保的债权不必须都是同一性质的债务

　　(二)最高抵押权的法律规定

　　设立前已存在的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围

　　确定前，债权转让的，最高额抵押权不得转让

　　确定前，部分抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权内容

　　(三)最高抵押权的确定

　　约定的债权确定期间届满

　　没有确定期间或期间不明，自设立之日起满两年后请求确认的

　　新的债权不可能发生

　　抵押财产被查封、扣押

　　债务人、抵押人被宣告破产或被撤销

　　其它

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