2014物业管理师知识点:收益性物业管理及其特点

　　收益性物业管理及其特点

　　(一)收益性物业及其特点

　　1、非住宅物业。是指除住宅物业以外的物业。包括：市场上公开出租经营的收益性物业，政府机关和事业单位自用的办公、生产、经营性的非住宅物业等。其中收益性物业的管理最为复杂，市场化、社会化的程度也最高。

　　2、收益性物业。是指以出租经营性房屋为主体对象的物业。一般指写字楼、商业中心、酒店、工业厂房以及其他可出租的物业(如出租型公寓)等。如北京的国际贸易中心，拥有包括写字楼、酒店、公寓、展览中心在内的8幢主要建筑，总建筑面积达40余万M2。

　　根据用途的不同，物业可以划分为居住物业、商业物业、工业物业和其他物业等多种类型。商业物业在国内也有人称为“商务物业”、“收益性物业”。美国的罗伯特?C?凯尔认为商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”，国内较为成熟的概念认为商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地及相关权益的总称。商业物业包括综合楼、写字楼、购物中心、酒店和康乐场所等。因此，它既可以是一幢配套设施完善的办公楼宇、购物中心、百货商店，也可以是一个加油站和停车场等。

　　随着我国国民经济的发展和城市建设水平的提高，各种类型的商业物业迅速发展，商业物业管理作为物业管理的一个重要组成部分，其市场化、社会化的程度也比较高。商业物业有出租经营、确保最高回报率的目标，它们的设备设施比较先进、复杂，对专业物业管理的要求较高，要求管理者有系统的经营管理理论、服务意识和操作技能，它最能反映现代物业管理的本质。

　　3、收益性物业的特点

　　(1)经营性。无论业主或租户，他们付出货币而获得物业永久或一定期限的使用价值，其主要的目的都是直接或间接从事经营活动，他们的付出均构成经营成本的组成部分，经营活动的赢利目的非常明显。

　　(2)公众性。商业物业主要是为公众服务，为有现实需要或潜在需要的顾客服务，因而原则上是应该能够向公众开放的。在这类物业中，虽然也有些企业制定了准入“门槛”，如会员制俱乐部，但这种门槛只能是“消费门槛”，凡具有这种消费能力和消费需要的顾客，都应该可以进入。

　　(3)服务性。商业物业主要从事第三产业，即服务业的经济活动，而不是从事第一产业或第二产业的生产活动。

　　(二)收益性物业管理的含义及其特点

　　1、收益性物业管理的含义。所谓物业管理，简单地说，就是人们对一个特定的物业进行的管理活动。但任何物业都是为人们的生产、生活服务的。因此，从这一角度去考察，物业管理的含义要丰富的多。关于物业管理的含义，理论界有广义和狭义之分。

　　广义的物业管理，是指一切为了物业的正常使用而对物业本身以及物业的所有者、使用者所进行的管理和服务活动。狭义的物业管理，一般只限于对某个已建成投入使用的具体物业在委托管理范围内所进行的管理服务，其主要任务是房屋的维修养护、共用设备和设施的管理、治安保卫、清洁卫生、绿化养护等服务。商业物业管理的内容除了包括狭义物业管理的内容之外，还应当包括物业的出租、销售、公共关系、客户管理等经营管理方面的内容。

　　2、收益性物业管理的特点。

　　(1)需要营造良好的商业氛围。商业物业的经营就是要吸引顾客，所以，讲究良好的区位和交通条件，包括便捷的公共交通和足够的停车场，利用集聚效应，成行成市的布局来扩大消费半径，利用户外广告、霓虹灯饰和巨幅招牌营造气氛。

　　(2)具有不断追求设施设备先进性的特点。只有良好的、舒适的、高档次的先进设施，才能保证业主的物业出租率及租客的营业收入。很多有名的酒店、商业大厦，虽然历史悠久，但仍长盛不衰，除了其良好的商业信誉外，其重要的原因之一就是不断更新设备设施，保持先进性，才能吸引租客和顾客。

　　(3)具有较高的租赁比例。很多商业物业的投资者，当物业建成后，全部或部分用于出租给其他人进行经营活动，以收取租金作为投资回报，如办公物业，出租率会远高于自用率。有些商务楼虽然是作为开发建设单位总部的所在地，但也只有部分属自用，其余均出租给其他机构，如广东建设银行大厦、广东发展银行大厦、粤海大厦、健力宝大厦等均是如此。至于购物中心、批发市场等则很多都是出租铺位或摊位。

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