2014物业管理师:物业管理招标投标的策划与实施

特别推荐：2014物业管理师《物业管理实务》第二章知识点汇总

　　第二节 物业管理招标投标的策划与实施

　　一、物业管理招标投标的基本要求与原则(了解)

　　考物业管理招标投标的基本要求：

　　遵守法律法规、考虑市场要素、根据实际需要、严格遵守程序。

　　考物业管理招标投标的基本原则

　　(1)依法组织实施。(2)严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求、(3)确保招标投标公开、公平、公正地实施、(4)遵守招标投标程序，(5)守信践诺

　　二、物业管理招标的条件与程序(熟悉、要点)

　　考物业管理招标的条件：1.主体条件、2.项目条件

　　1.主体条件：招标人为业主委员会的，须经业主大会授权;招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。

　　考自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员;具有编制招标文件的能力;具有组织开标、评标及定标的能力。

　　考按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业服务企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。

　　考物业管理招标的程序

　　1.成立招标领导小组　　　　　　2.编制招标文件　　　　　　　3.公布招标公告或发出投标邀请书

　　4.发放招标文件　　　　　　　　5.投标申请人的资格预审　　　6.接受投标文件

　　7.成立评标委员会　　　　　　　8.开标、评标和中标

　　考招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

　　考招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。

　　考招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　考招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。

　　除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。

　　考公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　考在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　考招标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。

　　考评标委员会由招标人的代表与物业管理老师组成，评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的老师人数不得少于成员总数的2/3。

　　考评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

　　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　考评标委员会按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　考招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

　　考备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　考招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;

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　　三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧(熟悉、要点)

　　(一)参加物业管理投标的条件(要点)

　　考法律法规规定的要求：参与物业管理投标应当是具有相应物业服务企业资质和承担招标项目能力的法人企业。

　　2.招标方规定的要求

　　考一般会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。

　　考物业管理投标的程序(要点)

　　1.获取招标信息、　　　　　　　　　　2.项目评估与风险防范、

　　3.登记并取得招标文件、　　　　　　　4.准备投标文件、

　　5.送交投标文件、　　　　　　　　　　6.接受招标方的资格审查、

　　7.参加开标、现场答辩和评标、　　　　8.签约并执行合同。

　　考投标人获取招标信息一般来自两个渠道：1、从公共媒介上采集公开招标信息，2、来自招标方的邀请。

　　考项目评估主要包括以下几个方面的内容：1)投标物业的基本情况、2)招标物业项目的定位、3)业主的需求、4)建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况、5)招标条件和招标过程、6)竞争对手、7)企业自身条件的分析

　　考投标风险的防范与控制：主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等四个方面。

　　考风险的防范与控制的具体措施有：

　　严格按照相关法律法规的要求参与投标活动;

　　对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动;

　　完善企业自身的管理;

　　选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业;

　　充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人;

　　慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。

　　投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　考投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等五部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

　　(1)商务文件(或称物业基本情况)，主要包括：1)公司简介。2)公司法人地位及法定代表人证明。3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

　　(2)技术文件：又称技术标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

　　考投标人在收到中标通知书后，应在规定的时间内及时与招标人签订物业管理服务合同。

　　考投标的策略及技巧：

　　1.投标的组织策划、2.项目的现场踏勘、3.投标文件的编写、4.投标报价的策略和技巧、5.现场答辩的技巧、6.签约谈判的技巧

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