2014物业管理师制度与政策:物业管理企业的义务

　　物业管理企业的义务

　　《条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”但是，物业服务合同约定物业管理企业的义务是多方面的，其中一些服务义务仅靠物业管理企业单方面的行为就可以完成，还有一些服务义务较为复杂，仅靠物业管理企业单方面的行为难以完成，需要业主以及相关行政管理部门共同发挥作用，其中包括物业管理企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。

　　(一)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务

　　1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现

　　物业管理区域秩序需要全体业主共同遵守才能得到良好的维护，在物业管理活动中，总有个别业主缺乏法制观念，道德意识淡薄，为个人利益违反物业管理秩序，损害其他业主的合法权益。

　　2.维护物业管理区域秩序的主要方式(重点)

　　为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行如下义务：

　　(1)履行告知义务。业主对在物业管理区域内应当遵守哪些制度、如何进行各项活动享有知情权。物业管理企业对于《业主临时公约》、《业主公约》、《房屋及设备设施使用说明书》，以及关于房屋装修、环境卫生、绿化等公共秩序的规章制度，应当利用业主人住通知、公告栏、各种宣传资料等形式，向业主广泛宣传告知。业主需要装饰装修房屋的，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　(2)履行制止义务。对已经发生的业主违规行为，物业管理企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。值得注意的是，《条例》只是为物业管理企业设定了一项制止义务，并没有赋予物业管理企业行政执法权。

　　(3)履行报告义务

　　对一些违法违规行为，例如入室盗窃行为，物业管理企业可能能够制止。对一些违法违规行为，例如擅自改变房屋用途行为，物业管理企业可能无法制止，因为没有相应手段。这时，物业管理企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。为了及时解决违法行为，防止有关行政主管部门的不作为，《条例》强调，有关主管部门应当及时处理物业管理企业的报告。按照这一规定，如果物业管理企业报告之后，相关主管部门不予理睬，属于行政不作为，应当承当相应的法律责任。

　　3.业主违反物业管理秩序的法律责任

　　物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照《民法通则》关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。

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　　(二)物业管理区域的安全防范协助义务

　　1.物业管理企业在安全事故中的义务(重点)

　　《条例》第四十七条第一款规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”其中，首先强调了物业管理企业在安全防范工作中的地位，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。其次，在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务：

　　(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。例如发生火灾，应当及时拉断电源并采取灭火措施;发生犯罪案件在发生安全事故时，物业管理企业应当积极配合公安机关抓捕罪犯。

　　(2)及时向有关行政管理部门报告事故。火灾向消防部门报告;燃气爆炸向市政部门报告;刑事案件向公安部门报告;工程事故向建设部门报告;物业管理方面的事故向物业主管部门报告等。

　　(3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好各方面的善后工作。

　　2.物业保安人员的职责

　　《条例》第四十七条第二款规定：“物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”。

　　物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境。按照有关规定，物业保安人员执行任务时，必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、级别标识等)。保安人员在值勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速制止;在门卫勤务中，当发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时，应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。同时，物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由;不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产;不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。

　　物业管理企业的责任　物业的使用与维护

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