2014物业管理师物业经营管理考点:零售商业物业

　　零售商业物业

　　零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

　　此外，新零售商业项目的落成并不能创造出新的购买力;它必须从其他零售商业项目那里吸引或争取消费者，因此对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也对场地选择有主要影响。

　　商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的 60%～75%都来自该区域;次要区域是距离项目所处地点5～15km的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的15%～20%来自该区域;边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5%～15%。对于每一个零售商业项目来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小随每一宗具体零售商业项目的规模、类型、位置而有较大差异。

　　人们购买食品一般只愿意走一两公里，购买服装和家庭生活用品的出行距离可达到5～8km，出行10km以上往往是为了大宗综合性购物。因此，在某一商业辐射区域内，项目建设场地的选择还受消费者到达该地点是否方便，即项目的易接近性或交通通达程度的制约。对于大型商场来说，还要考虑停车的方便程度。

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