2014物业管理师制度政策:《条例》主要内容简介

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　　《条例》主要内容简介

　　(一)第一章　总则

　　本章共5条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

　　作为第一部全国性的物业管理法规，《条例》第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。

　　物业管理虽然在我国发展迅速，涉及面甚广，但在实际生活中，对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争，《条例》第二条对物业管理的概念作了界定，明确了条例的调整范围。

　　就业主而言，选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业管理服务至关重要，为此《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。

　　在知识经济时代，创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高，也需借助新技术、新方法，也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。

　　为了加强对物业管理活动的监督管理，《条例》第五条明确了各级房地产主管部门对物业管理活动的监督管理权。

　　(二)第二章　业主及业主大会

　　本章共15条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

　　随着住房制度改革的不断深化，房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生了根本改变，居民住房自有化率越来越高，随之而来的，单幢建筑物内有多个产权人(即多个业主)的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。

　　鉴于业主和业主大会的重要性，本条例专设第二章，对业主和业主大会的权责及其运行机制作了明确的规定。这对于规范业主行为，保障业主合法权益，促进物业管理活动的健康发展将起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物业管理

　　本章共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。

　　由于物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业没有必要和单个业主逐一签订物业服务合同，只需在被业主大会选聘之后，与业主委员会签订统一的物业服务合同。也就是说，物业管理法律关系是建立在全体业主和物业管理企业之间的。在实践中，房地产“滚动开发”和“分期销售”的情况比较多，业主的入住是一个逐渐的过程，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。但在这个过程中，不能说就不需要物业管理了。这个阶段的物业管理，就是本章所称的前期物业管理。前期物业管理与通常情况下的物业管理是物业管理的两个不同阶段。前期物业管理合同关系不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同形成的。另外，前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项。可以看出，前期物业管理具有一定的特殊性。现实生活中，物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套建设不齐全问题等。因此，为了规范前期物业管理活动，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》(建设部令第33号)对前期物业管理作了原则性的规定。1999年，为了进一步规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，建设部下发了《关于印发<前期物业管理服务协议>(示范文本)的通知》，对前期物业管理的内容作了详细的提示。《条例》在总结以往实践经验的基础上，对前期物业管理的内容单列一章，详细加以规定。

　　该章的一个基本思想就是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发、谁管理”的模式，增加前期物业管理的透明度，如对前期物业服务合同签订的特殊要求、住宅前期物业管理招投标制度的强制推行等，都体现了这个思想。

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　　(四)第四章　物业管理服务

　　本章共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

　　为了加强对物业管理企业的管理，规范其经营行为，《条例》第三十二条明确了物业管理企业的性质，并确立了物业管理企业资质管理制度。

　　为了规范物业管理从业人员的行为，《条例》第三十三条规定物业管理从业人员应当依法取得职业资格证书。

　　为了解决多家管理问题，《条例》第三十四条规定了一个物业管理区域由一个物业管理企业管理的原则，同时，《条例》第四十条明确了在统一管理原则下的专项事务委托服务。

　　为了规范合同的订立和履行，引导当事人明确各自权利义务，《条例》第三十五条规定当事人应当订立书面的物业服务合同，并规定了物业服务合同应当约定的内容。

　　为了明确物业管理企业的管理责任，《条例》第三十六条规定物业管理企业违反合同约定造成业主人身财产受损的，应当承担相应的法律责任。

　　为了解决物业交接过程中的纠纷，《条例》第三十七条规定物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理承接验收手续;同时，《条例》第三十九条规定，新旧物业管理企业之间应当做好物业管理的交接工作，以做到进退有序，避免不必要的纷争。

　　为了给物业管理的实施提供基础性条件，《条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。

　　为了规范物业服务收费行为，《条例》第四十一条明确确定物业服务费用的基本原则;第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人，第四十三条强调了有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督;第四十四条对物业服务合同约定以外的服务作了规定。

　　为了解决物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间的收费责任问题，《条例》第四十五条规定，上述公用部门应当向最终用户收取费用，委托物业管理企业代收的，不得向业主收取额外费用。

　　为了维护好物业管理区域内的公共秩序，《条例》第四十六条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当予以制止，并及时向有关行政主管部门报告。有关主管部门接到报告后，应当依法及时予以制止或者处理。第四十七条规定了物业管理企业在安全防范方面的协助义务。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。要求物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，同时明确规定保安人员在维护公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　为了规范物业使用人的行为，《条例》第四十八条对物业使用人在物业管理中的权利义务及责任作了明确规定。

　　为了解决物业管理活动中的纠纷，《条例》第四十九条规定了物业投诉处理制度，要求主管部门及时处理投诉，化解矛盾。

　　理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的顺利开展。

　　(五)第五章　物业的使用与维护

　　本章共7条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。

　　在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：公共建筑和共用设施改变用途问题;占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题;房屋装饰装修问题;建立住宅专项维修资金制度问题;利用物业共用部位、共用设施设备经营问题;存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的物业维修养护问题等。这些问题涉及到公共利益和公共安全，如果处理不当，会侵犯多个业主甚至是全体业主的合法权益。实践中，由于此类问题处理不当造成的矛盾和纠纷屡见不鲜，严重的还造成居民生命财产损失等恶性事故，社会反响极大。因此，这些问题既直接影响物业管理活动的正常开展，又事关社会稳定和居民生命财产安全。

　　针对实践中物业管理企业和个别业主擅自改变公共建筑和共用设施用途的行为，《条例》第五十条规定公共建筑和共用设施不得改变用途的原则，并对改变公共建筑和共用设施用途的程序作了严格限制。

　　针对乱挖、乱占小区道路、场地的行为，《条例》第五十一条和第五十二条对业主、物业管理企业和供水、供电等单位临时占用、挖掘道路、场地的行为予以规范，明确了相应的程序，强化了占用人恢复原状的义务。

　　为了明确物业区域内市政设施的维修、养护责任，《条例》第五十二条规定了供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对物业管理区域内相关管线、设施设备的维修养护责任。

　　在物业管理区域内，房屋装饰装修对小区环境、物业安全等影响甚大，为了规范房屋装饰装修行为，《条例》第五十三条规定了业主和物业管理企业之间的告知义务。

　　物业的维修养护，尤其是大、中修和更新改造，需要资金数额较大，未雨绸缪，筹集专项维修资金以备不时之需至关重要。为此，《条例》第五十四条确立了住宅专项维修资金制度。

　　为了规范物业的共用部位、共用设施设备经营行为，确保业主的合法权益，《条例》第五十五条对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的程序以及经营收益的分配作了原则规定。

　　为了消除安全隐患，维护公共利益以及业主合法权益，《条例》第五十六条明确了责任人对存在安全隐患物业的维修养护责任和有关业主的配合义务，同时规定物业管理企业在一定条件下可以代责任人维修养护，费用由责任人承担，以确保物业安全。

　　本章规定对于规范业主、物业管理企业以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。

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　　(六)第六章　法律责任

　　法律责任是法律、法规、规章必不可少的重要组成部分。任何一项完整的法律规范，都应当包括适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素。其中，法律责任的规定是体现法律规范国家强制力的核心部分，如果在一个法律文件中缺乏法律责任的规定，法律所规定的权利和义务就形同虚设。因此，在法律、法规乃至规章中，根据其所调整的社会关系的性质、特点，正确、合理地选择、规定法律责任的条款，对保证法律、法规、规章的有效实施具有非常重要的现实意义。

　　法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。这一概念包括以下几层含义：第一，承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织;既包括中国人，也包括外国人和无国籍人。第二，违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。第三，法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒性负担。第四，法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。

　　法律责任不同于其他社会责任，如政治责任、道义责任等，法律责任有其自身的特征：

　　第一，它是与违法行为相联系的。没有违法行为，就谈不上法律责任。由于违法行为的性质和危害程度不同，违法行为所应承担的法律责任也不相同。

　　第二，它的内容是法律明确而又具体规定的。法律责任是一种强制性的法律措施，必须由有立法权的国家机关根据立法权限依照法定程序制定的有关法律、行政法规、地方性法规或者规章来加以明文规定。

　　第三，它具有国家强制性。法律责任是以国家强制力为后盾的。所谓国家强制力，是指国家司法机关或者行政机关有权采取的，能够迫使违法行为人承担其效果的强制力。其他责任，如道德责任，只能通过舆论监督等途径进行，不能通过国家强制力保证执行。

　　第四，它是由国家授权的机关依法实施的。对违法行为追究法律责任，实施法律制裁，是国家权力的重要组成部分，必须由国家授权的机关，主要是国家司法机关和有关国家行政机关依法进行，其他任何组织和个人均无权进行。

　　《条例》的法律责任有如下几个方面的特点：

　　(1)行政责任、民事责任并存。物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。同时，物业管理企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。《条例》在设定法律责任时，对行政责任和民事责任都作了相应的规定。

　　以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是《条例》中法律责任设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预者变成宏观的管理者，通过为社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。

　　(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

　　(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。

　　(七)第七章　附则

　　第七十条是关于《条例》生效日期的规定，明确《条例》自2003年9月1日起实施。按照法律不溯及既往的一般原理，《条例》生效以前的物业管理活动，不适用《条例》的规定。之所以在公布日期和实施日期之间留出一段时间，是考虑到物业管理是一项关系到老百姓切身利益的大事，需要有一段时间被各方所了解和熟悉。同时，在《条例》颁布之前，大多数省、自治区、直辖市都颁布了相应的地方法规或者规章以规范本地方的物业管理活动，《条例》公布以后，这些地方法规和规章中存在的与《条例》不相符的规定都必须作相应的修改。同时，这一段时间也是宣传教育的时间，由于物业管理与老百姓的生活息息相关，只有让广大人民群众都了解、熟悉《条例》，才能更好的保证本《条例》的贯彻、施行。

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