物业管理师:利用物业共用部位经营应当遵守规定

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　　利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定

　　《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三方面的规定：一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。

　　利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意是因为经营行为可能对其权益造成影响。例如，在业主窗户下设置霓红灯广告，就可能会影响业主的休息。这里的相关业主，主要是指直接受到经营行为影响的业主。利用共用部位、共用设施设备经营需要征得业主大会的同意是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用与全体业主利益密切相关的共用部位、共用设施设备来从事经营活动，自然应当取得业主大会的同意。

　　利用共用部位、共用设施设备经营需要经过物业管理企业的同意是由物业管理企业的服务性质和服务内容决定的。物业管理企业是由全体业主选聘的，承担物业管理区域内的具体管理服务任务。因此，物业管理企业要从维护全体业主合法利益和有利于更好的提供物业管理服务的角度出发，发挥其对物业管理事项、物业管理区域全面情况比较熟悉和具有一定的技术、经营经验的特长，全面分析考虑利用共用部位、共用设施设备经营是否安全可行并符合全体业主的合法权益。当然，物业管理企业不得借机实现企业的私人经济利益或者达到自己的目标。

　　关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住宅专项维修资金。主要理由有两点：一是收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护;二是住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴纳，一旦急需时所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住宅专项维修资金有利于及时筹备所需资金。同时，为尊重全体业主的意愿和特殊使用需要，本条规定“业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用”。

　　需要说明的是，利用共用部位、共用设施设备经营的前提是，必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。

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