2014物业管理师制度与政策考点:物业的保修责任

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　　物业的保修责任

　　《条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任”。

　　物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业管理企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》对此都作了明确规定。为了区别物业管理企业和建设单位对物业的维修的不同责任，《条例》进一步明确建设单位对物业的保修责任，保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担，保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。

　　为了保障住房消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，1998年建设部下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》，要求建设单位在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限(详见第四章第四节商品房销售管理中有关内容)。

　　需要指出的是，《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限，主要针对物业自用部位与自用设施设备，而物业共用部位与共用设施设备范围较广，其中一些保修范围和保修期限尚无规定。由于这部分的保修范围和保修期限，关系到物业管理企业与建设单位的责任界定和经济利益，需要物业管理企业与建设单位在前期物业服务合同中明确约定。

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