2014物业管理师:抵押房地产的占用、管理与处分

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　　抵押房地产的占用、管理与处分

　　(一)抵押人对抵押房地产享有法定与约定的权利

　　已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押人可以转让或者出租抵押的房地产。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　(二)抵押人负有维护抵押房地产的义务

　　抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

　　(三)抵押人应当遵守房屋拆迁规则

　　因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，应当及时书面通知抵押权人。抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

　　(四)抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况

　　(1)债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

　　(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

　　(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的;

　　(4)抵押人擅自处分抵押房地产的;

　　(5)抵押合同约定的其他情况。

　　抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。同时，抵押权应当与抵押人协商处分抵押的房地产，可以拍卖抵押房地产并优先受偿，也可以通过其他合法方式实现债权。抵押双方当事人协商不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　《担保法》规定处分抵押物受偿顺序是，“抵押物已登记的先于未登记的受偿;抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”因此同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

　　《城市房地产管理法》规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”上述规定既适用于房地产抵押，也适用于在建工程抵押。

　　(五)处分抵押房地产的中止情况

　　(1)抵押权人请求中止的;

　　(2)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的;

　　(3)发现被拍卖抵押物有权属争议的;

　　(4)诉讼或仲裁中的抵押房地产;

　　(5)其他应当中止的情况。

　　(六)处分抵押房地产所得金额的分配顺序

　　(1)支付处分抵押房地产的费用;

　　(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款;

　　(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;

　　(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;

　　(5)剩余金额交还抵押人。

　　处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

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