2014物业管理师考点:写字楼租金的确定与调整

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　　写字楼租金的确定与调整

　　写字楼出租的常常是一个由外墙、隔墙、屋顶、楼面隔离出来的空壳子，当然里面可能会有一些设备或设施。其地面、屋顶、墙面、灯具等常常由租户根据自己的喜好进行设计和装修，即使前面的租户已经装修过，新租户往往还要根据自己的意愿进行装修。

　　租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。如果租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，租金内还可能包括业主垫支资金的还本付息。物业的一些经营费用(如房产税、保险费、公共面积和公共设施的维护与维修)可以包括在租金内，也可以根据事先的协议另收，租户的电费可以根据其用电量由供电部门直接收取或由物业经营管理企业代收代缴。物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素。

　　(一)计算可出租或可使用面积

　　准确地量测面积非常重要，它关系到能否确保物业的租金收入和物业市场价值的最大化。如果一栋写字楼的可出租面积为20000m2，1%的误差就是200m2，而如果租金水平是3000元/(年?m2)，则年租金收入就会减少60万元。如果资本化率为10%，则物业的价值损失就是600万元。

　　在量测写字楼面积时有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。根据国家有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半;可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

　　应该注意的是，不同国家对上述各类面积的计算方法是有差别的，但区别主要在可分摊公用建筑面积的范围上。例如，美国大厦业主及物业管理师协会(BOMA)的规定与我国建设部的规定不同的是：垂直穿越各层楼面的电梯井、楼梯间、通风竖井和建筑物外墙水平投影面积的一半不计入可分摊公用建筑面积，更不计入出租单元内建筑面积。

　　在写字楼出租过程中，物业管理师常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积的比例系数(R/U系数)，实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积再乘以R/U系数。

　　(二)基础租金与市场租金

　　租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的金额。写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况(即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段)。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业经营管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业经营管理企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取。

　　在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。但写字楼建筑内某一具体出租单元的租金则依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，尤其是对高层建筑而言。在许多城市的写字楼市场上，楼层高、视野或景观好的写字楼出租单元租金也较高。物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入，使整栋写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金水平上。

　　(三)出租单元的面积规划和室内装修

　　租户选择写字楼时，非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境，如果租户不能充分使用其所承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱，但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业经营管理企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

　　出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑租户的规模、组织构架、偏好与品味、需要安装的设备和财务支付能力等，确定其所需承租的单元内建筑面积的大小，并在其所承租的出租单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的安排等进行设计。室内装饰设计师或建筑师根据租户的需要，借助建筑CAD技术，可以很方便地作出若干可供选择的装饰方案供租户决策参考。

　　室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，例如每15m2安装一个电话插孔的费用、每30m2安装一个门的费用等。也可能由业主笼统地提供一笔按每平方米单元内建筑面积计算的资金，来补贴租户初次装修需支付的费用。

　　除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般有四种选择：由业主支付、由租户支付、业主和租户分担、业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息(作为租金的一部分)。在市场状况有利于租户而非业主的情况下，为租户提供装修补贴，常常被业主或其物业经营管理企业用来作为吸引租户的手段。

　　不论如何安排装修费用的支付，业主和其委托的物业经营管理企业保留对整栋写字楼建筑进行统一装修或进行建筑物内部功能调整的权利，这有利于提高工作效率和降低装修的成本，也有利于保持整栋建筑的特色，保证租户的入住按计划进行。

　　(四)租金的调整

　　由于写字楼市场中供求变化比较剧烈，租金和价格也往往处于波动之中，因此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。对于租期较短的租户，可设定一租金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。对于租期较长的租户(例如3～5年以上)，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与市场状况相符。租金调整一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。在下一节中将对此进行详细分析。

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