2014物业管理师《制度与政策》新加坡物业管理

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　　新加坡物业管理

　　新加坡全国面积620km2，人口300万，是一个土地资源有限的岛国。1959年独立时，因房荒严重，40%的人家住在棚户区内。政府为充分利用土地资源，解决住房问题，一方面按土地征用法令规划土地的使用，一方面填土造地，增加土地面积。通过多年努力，到1993年底，填土总面积26.59km2，等于新加坡土地面积的4%。与此同时，政府从1960年起开始执行住宅建设的五年计划，设立建屋发展局，为中、低收入家庭提供住房。1964年，作为国策和政纲，又提出了“居者有其屋”的政策，鼓励居民逐步拥有(购买)自己的住房。经过30年的建设，目前87.5%的新加坡公民居住在65万单位组屋内，市中心区的旧房都已改造，人均居住面积已在20～30m2，是中国香港的2倍，比日本高出30%以上，居亚洲之首。而且在这些居民中，90%是居住在自己所拥有的组屋内。

　　新加坡建造的住宅分公共组屋和私人住宅两种，其中私人住宅又分为共管式公寓和独立式、半独立式的花园洋房。

　　一、建设资金和物业管理经费

　　住宅建设需要巨额资金，并要在较长时期内保持相对稳定。没有一个国家是单靠政府或个人来解决的，都是动员全社会的力量，建立多元化的投资体制，并采取多渠道的方式聚集和融通建房资金，来保持住宅建设的稳定发展。

　　(一)新加坡政府解决住宅建设资金的主要渠道

　　1.住房公积金。中央公积金制度是政府为确保吸收社会资金，实现政府提出的“居者有其屋”计划而制定的一项强制性储蓄计划。该制度是从1955年7月开始建立的，同时还设定了中央公积金局，以保护公积金会员的合法权益，规划和管理使用公积金储蓄的行为。规定任何一个雇员或受薪者，每月的工资必须有一定比例需要扣除，雇主也需要按雇员或受薪者工资的同样比例，每月拿出一笔钱，统一存人中央公积金局。公积金的用途主要有三个方面：其中80%作为日常生活费用，即可用于购买住房和付保险费(购买组屋可动用其中的六分之五);12%作为医疗费用;8%作为特别费用，即年老退休后享用。由于公积金储蓄的回报率低于公共住宅价格增长率，大部分居民都选择提取公积金购买公共住宅，以期最大限度地从他们的储蓄中取得回报，况且政府还对公共住宅在市场上再出售采取了放松措施。这种强制性储蓄为政府住房金融活动提供了巨额资本，也使参加公积金储蓄的人能够利用公积金购买住房。目前，新加坡已有240万名公积金会员，250亿新元存款，公积金已成为新加坡国民储蓄的主要部分。

　　2.邮政储蓄银行资金。新加坡邮政储蓄银行是政府所有企业，其存款约占该国的60%左右。在1993年末，它就有122个支行，总存款额就达62.49亿新元，其中相当部分的资金投资于住宅建设，是建屋发展局间接融资的途径。另外，还有来自住房金融市场20%的直接份额。

　　3.国家住宅建设预算资金。建屋发展局住房建设的另一大部分资金是来自于国家住宅预算资金，享受优厚补助，其中出租住房建设的贷款利率为7.75%，出售住房建设的贷款利率是6%，偿还期分别在10年与60年以上。该资金属基建贷款，是列入政府预算的。1975～1985年间，政府对建屋发展局的基建投资从7.18亿新元增加到38.55亿新元，分别占政府开发预算的33%和43%，同时政府用于弥补建屋发展局赤字的数额从600万新元增加到1.21亿新元。这些从政府得到的补贴主要用于低收入家庭和一部分中等收入家庭的购房补贴，其原则是住房越小，补贴比例越高：三房式44%，四房式33%，五房式27%，平均每套住房的补贴在3万新元左右。

　　4.建房协会和金融公司的住宅资金。建房协会和金融公司大部分资金运用于住宅建设，仅1983年6月其住房建设贷款未偿额达10.35亿新元。

　　5.其他银行住宅建设资金。除邮政储蓄银行以外，到1982年末，新加坡银行机构达118家，总资产1020亿新元，1983年末的存款达242.37亿新元，其中一定比例的资金运用于住宅建设投资，仅1983年6月份对住房贷款就达4.25亿新元。

　　(二)新加坡建立多元化的投资体制的主要表现

　　1.国家投资建设住宅。包括新加坡政府直接投资住宅建设的资金，国家提供的各种住宅补贴，以及提供给个人或建屋发展局的信贷资金，等等。

　　2.金融机构投资建设住宅。这主要是邮政储蓄银行及其金融公司，这类机构除直接投资建设住宅外，还为住宅建设提供大量的低利率贷款。

　　3.企业投资建设住宅。这是指企业通过自筹资金或建屋发展局、邮政储蓄银行贷款，从事盈利性或非盈利性的住宅投资经营活动。这类企业主要是指住宅建设企业和其他房地产开发企业。另外。也有一些私人企业提供给本企业职工的住宅补贴或作为一种用于住宅的职工福利。

　　4.个人投资建房或购房。这主要是个人或家庭用自己的资金或贷款，购买和建造住宅。这类投资一般不以盈利为目的，大部分是解决自有住宅问题。

　　另外，还有合作建房以及其他形式的投资建房，均为新加坡的住宅建设作出了一定贡献。

　　(三)物业管理资金的来源

　　管理资金问题是物业管理面临的最大难题之一，也是管理正常运行的基本保证。新加坡物业管理的资金主要来源于以下几个途径：

　　1.政府津贴。组屋内的公共设施是城市公用设施的一部分，其正常运行和维护管理由国家的建屋发展局承担。新加坡政府为实施安居乐业的计划，每年在政府开发预算中划出一定资金作为住宅区管理赤字的补贴。

　　2.建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用，作为物业管理资金，保证管理正常进行。

　　3.管理费。物业管理费用主要途径取之于业主或租户，一般按单元收费。管理费一般由以下几个部分组成：

　　(1)聘用管理员工的薪金及福利补贴等，约占管理费总额的25%～40%;

　　(2)机电设备、消防系统的维修与保养;

　　(3)公共设施维修与保养;

　　(4)组屋内清洁、保安及庭院绿化管理;

　　(5)公共部位电、水费，办公用品费等杂费;

　　(6)建屋发展局下设的物业管理处(不指基层管理单位)出租商业中心、商务的租金收入及服务收入。

　　4.物业管理单位开展便民服务等收入。

　　二、建屋发展局

　　建屋发展局于1960年2月成立，隶属于国家发展部。建屋发展局是根据新加坡《建屋与发展法令》组建的政府法定机构，其职能由《建屋与发展法令》、《土地征用法令》和《拆置法令》等规定。它行使公共住宅区的管理职能、政府组屋建设职能和住房分配职能，其宗旨是协助社区发展和提供标准的、适合国民购买力的住房。具体任务是：制定住宅发展规划、计划，以及住宅法规、标准;征用土地，拆迁旧屋;负责各住宅区、新市镇的详细规划;接受政府贷款，建造组屋;基本建设项目投资和管理;对外发包或承包工程;房屋出售、出租;住宅区的管理，房屋的养护和维修;等等。

　　建屋发展局的主席、副主席和6名委员由部长任命，下设行政与财务署、建设发展署、产业土地署、安置署和内部审计署。在全国设36个地区办事处，每个办事处一般管理2～3个邻区单位(邻区单位又称邻里单位，近似我国统称的居住小区)，约有1～1.5万套(户)。地区办事处在业务上接受建设发展署、产业土地署和内部审计署指导。建屋发展局共有员工1.3万人，属国家公务员，其中大部分官员都具备很高的职业素质，级别高、薪水高，以吸收优秀人才，保证廉洁和有效管理。

　　20世纪60年代中期开始，建屋发展局根据国家总体规划，大力发展综合性的新城――新市镇。每个新市镇有足够的商业区，公建配套齐全。一个新市镇的人口约在15～20万左右，由5～6个邻区组成。每个邻区由6～7个小区组成，每个小区包括7～8幢高层公寓。新市镇中心设有地铁站、公共汽车换乘站和商业中心。按邻区、小区分级组成住宅群，配置相应的公共服务设施。

　　建屋发展局作为政府发展商，在实施组屋的开发计划时，采取市场经济的办法，如采用承包商的注册登记、工程建设招投标、施工现场派驻监理工程师进行监理等方式，保证了住宅的优良品质和低廉成本。

　　三、物业管理机构与管理内容

　　新加坡的物业管理范围很广，除购房和转销直接放在建屋发展局申请外，其他业务都在物业管理单位办理。其业务范围包括：房屋维修与保养;机电(包括电梯、电器等)及消防设备(包括供水、供电系统)的维修保养;商业房屋(小贩中心、购物中心)的租赁服务与管理;出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取;公共场所的出租服务与管理;小区停车场的管理;小区的环境清洁的实施与管理;园艺及绿化管理;配合治安部门搞好治安工作。此外，还有负责介绍居民劳动就业及其他方面的服务。

　　组屋管理制度完善，执行坚决。为了加强对组屋的管理，管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务、物业管理部门的权利和责任等。

　　(一)对出售、出租的公共住宅内部装修的管理规定

　　在新加坡，政府出售的公共组屋的室内一般不装修。住户可根据自己的经济能力和爱好自行装修，但有其严格规定。为减少装修对周围邻居的干扰，住户在领到钥匙之日起三个月内必须完成装修工程，且此后三年后不得再进行第二次装修。住户装修住宅须向建屋发展局申请装修许可证，然后才可由领有建屋发展局颁发的施工执照的承包商装修。工程装修完毕后，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证，并由住户向物业管理部门交纳一笔建筑材料搬运和废物处理费。

　　为了保证建筑物的结构完整性和外观统一性，以及保证安全，又对室内装修项目作了严格规定。例如，不得改变住宅主体结构;厨房和卫生间的磨石地坪和墙壁面砖在头三年内不准更换;不许改变窗子外观;阳台上不许装窗;等等。此外，对改装电线和电源开关等项目也有严格标准，要求必须符合电器操作规范和电器使用安全的规定。

　　政府规定所出售的公共组屋从领取房屋钥匙三日起保修一年。住户领取钥匙后限期提出缺损报告，保修期满后，室内设施的修理费由住户自己负责。物业管理部门负责住房的楼梯、电梯、走廊和屋顶等公共部位的维修和保养。

　　(二)组屋内公共设施的保养

　　1.住宅楼的维修。建屋发展局规定每五年对整幢楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行依次维修。

　　2.电梯的保养与维修。所有住宅楼的电梯都由管理单位例行维修和经常检查，一旦电梯发生故障，乘客受困于电梯内，只要按响警铃，5分钟内电梯维修人员就会来进行抢修。

　　3.户内水电卫生设备的保养服务。建屋发展局设有“热线”电话，与各区物业管理单位保持联系，为居民提供24小时服务。各物业管理单位都有维修车，以便及时赶到工作现场。当然，这类维修实行有偿服务。

　　4.公共电视天线。每幢住宅楼均设置公共电视天线，为住户服务，以保证取得良好的收视效果。

　　5.公共住宅楼下旷地的管理。新加坡一般高层住宅楼的底层设有围护，是敞开的空间，叫做“楼下旷地”。它平日作为老人、儿童的活动场所，遇到居民需要举行婚丧喜事及其他庆祝活动时可以租用，但须向建屋发展局下设的管理部门申请准用证。

　　6.停车场管理。组屋的停车场都由组屋管理单位统一管理，并具备完善的制度。任何拥有车辆的住户，必须向物业管理单位申请“停车季票”，每户只准申请一个停车位，属于建屋发展局的店铺租户、公共住宅租户和房主有优先获得“停车季票”的权利。夜间停车必须特别申请，并办理“夜间停车固本”。外来车辆一律执行按钟点收费。此外，停车场还提供洗车服务。

　　7.垃圾的处理。为了确保小区整洁，避免有难闻异味，全面推行垃圾袋装化。垃圾必须装入袋内，方可投入垃圾桶，并规定太大和太重的垃圾(箱子、瓶子)实行定期处理，直接送到垃圾站，不许投入垃圾桶。同时，还规定易燃、易爆、易碎物不准投入垃圾桶，以确保防火防爆安全。

　　(三)新加坡的公共住宅的管理与维修服务

　　公共住宅的管理与维修服务都由建屋发展局负责提供，在其所属36个区办事处根据管理工作的需要下设若干个业务组，负责对所管辖的住宅进行管理。1988年5月，住宅管理进行机构调整，原由建屋发展局管理的公共住宅由新成立的市镇理事会接收。建屋发展局只扮演一个在发展与研究工作上提供支援性服务的角色。建屋发展局为市镇理事会提供电脑应用系统和24小时紧急维修服务。电梯里装有自动拯救系统，此外还装有自动监测系统，侦察电梯失灵和被滥用的情况。

　　1988年5月，国会通过了成立市镇理事会的法令。市镇理事会负责管理公共住宅。市镇理事会管辖的地区以政治选区划分，可在单一选区或一组选区内施行。新加坡现有81个选区，23个市镇理事会。市镇理事会是一个法人组织，成员至少6位，最多30位。选区内国会议员为市镇理事会主席，其他成员由建屋发展局委派和选区内的住户选举产生。市镇理事会有严密和规范的组织机构与规章制度，主要职责是管制、管理、维持及改善管辖区域内的公共产业，除组屋区的公共场地、商店、市场外的组屋区内部的管理，业务上受建屋发展局的指导，但在实施管理中又具备相对的独立性，目的在于加强居民和政府的合作，让更多的居民参加该区的管理工作。市镇理事会的主要宗旨是：支持、配合、监督物业管理部门搞好住宅区管理;维护业主或住户的合法权益;对公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主或住户利益有关的事宜作出决策;开展各种有益于住户身心健康的活动。

　　根据新加坡的长远规划，居住在私人住宅的人口将达到总人口的30%。1968年，政府颁布了《地契分层法令》。据此，对共管式公寓和其他建筑物，私人业主都拥有个别的分层地契。每个单位的购买者对于共有产业都有分享权。法令规定分层单位业主必须依法组建管理理事会，其目的是为了更有系统及有规划地负责大楼的保养与管理工作。管理机构设立管理基金及备用金。管理基金用于日常的开支，例如保险费、清洁费、公用水电费和保安等业主所应缴的费用，具体金额的提供取决于业主所拥有产业的分享价值的高低;备用金则用于较大项目的维修及机械装置的更换。

　　无论是市镇理事会，还是私人住宅的管理理事会，都通过委托物业管理公司来负责日常的工作。物业管理公司根据管理范围分设下列部门及人员：

　　1.财务组，负责各类费用的收缴、各类计划与统计等，设财务监督、出纳员、收租员、打字员、信差;

　　2.工程维修组，负责公共设施与设备的维修、房屋的维修与工程预算、业主房屋装修的监督等，设高级住宅稽查员、中级住宅稽查员、稽查员、电梯援救员、维修技工;

　　3.市场管理组，负责治安和消防安全、车辆的保管与管理、各类商业与文化娱乐等，设高级管理员、市场监督员、停车场监督员、管理员;

　　4.环境清洁组，负责环境卫生，设中级清洁管理工、清洁工人和清洁工头;

　　5.园艺组，负责园庭绿化，设中级园艺员、园艺员和园艺工头;

　　6.服务组，负责综合代办服务、交通运输等，设电话服务员、司机、外勤人员;

　　7.文书组，负责行政管理、后勤工作等，设公关助理、速记员、打字员、内勤人员。

　　另外，物业管理公司还可根据所管辖区的具体情况，设监督部门，以监督各类法规执行情况和接受住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。

　　新加坡的住房建设和居住区的管理充分体现了服务于人的宗旨。经过30多年的努力，新加坡人在基本住房需求获得满足和社会日益富裕的同时，选择组屋的条件也提高了。他们要求更优良的设计和居住环境。大多数人等待购买更优良、更完善的组屋。为确保组屋的供求得到更好的配合，建屋发展局在1989年7月实施了订购组屋制度。这个制度按照组屋的需求量来兴建组屋，同时为了缩短新旧组屋区之间的素质上的差距，政府通过建屋局进行了一项长期的旧屋翻新计划，以便使它们能够更接近新组屋的水平。

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